Cene nekretnina

[Salev85]

Balon ili ne, moj odgovor se odnosio na tezu @Nnn062 da se na nekretninama gubi novac usled inflacije. Nisam Milan Tarot što bi ti rekao, ali retko ko ko je investirao u nekretninu proteklih 10+ godina nije višestruko zaradio.

Ja čekam da vidim 2026 hoće li biti rasta cena ispod 10% nezvanične inflacije (NBS zvanične 4,5%). Da li će konačno biti to slučaj posle xy godina. Što je veća cena to je veći multiplikator i gura sve više u balon i neodrživost.

 

[super.operater]

Kupiš stan u fazi izgradnje, plaćaš etapno, ili ispregovaraš dodatni popust za plaćanje unapred (ako je reputatabilan I solventan investitor neće na konto toga dati ogroman popust, ali 5-7% može da se dobije). Nakon 3 godine stan vredi 35% više.

Pre 3 godine zlato da si kupio imao bi prinos od 85% ... Stan prodajes par meseci, ovo likvidiras za manje od sat vremena i pri time ne moras da prodas sve a stan ne mozes da prodas 1 kvadrat.

 

[Analitičar]

Pre 3 godine zlato da si kupio imao bi prinos od 85% ... Stan prodajes par meseci, ovo likvidiras za manje od sat vremena i pri time ne moras da prodas sve a stan ne mozes da prodas 1 kvadrat.

Ali ROI u stanove nije dobar, to je jasno. Ja sam rekao dа, pod pretpostavkom da su kupio stan u izgradnji u peak-u cena u Q4 22., možeš da ga završejog sada prodaš za min 35% više novca, što je više od kumulativne inflacije. Ako si investirao u zlato, crypto ili šta već tim bolje, samo kažem da su i stanovi kao najneprofaitabilnija investicija ipak profitabilni u komponenti rasta vrednosti, čak i ako se izuzme prihod of rente koji kod stana u izgradnji ne postoji.

 

[super.operater]

Ali ROI u stanove nije dobar, to je jasno. Ja sam rekao dа, pod pretpostavkom da su kupio stan u izgradnji u peak-u cena u Q4 22., možeš da ga završejog sada prodaš za min 35% više novca, što je više od kumulativne inflacije. Ako si investirao u zlato, crypto ili šta već tim bolje, samo kažem da su i stanovi kao najneprofaitabilnija investicija ipak profitabilni u komponenti rasta vrednosti, čak i ako se izuzme prihod of rente koji kod stana u izgradnji ne postoji.

Jasno je to, samo je pitanje koliko ce jos da se nastavi ovaj ludi rast cena, to niko ne zna. Situacija postaje poprilicno neizvesna sto napolju sto kod nas a stvari se menjaju iz dana u dan tom brzinom kao nikad.

 

[G.I.Joe]

Problem je u tome što oni nisu radili nikakvu analizu već su poverovali u cifru koju im je rekao prodavac, a tih 600e noć je cena sa popustom za stan sa dve spavaće sobe, zvanična cena bez popusta je 900e (okačio sam u prethodnoj poruci zvaničan cenovnih za 2025).

Cene moraju da budu te, jer kako ti da opravdaš dvosoban stan koji košta 800k evra kao investicionu nekretninu ako cene nisu takve?

Kod nas u regionu investicione nekretnine ne postoje, štaviše u svetu je teško naći lokacije gde investicione nekretnine imaju smisla i periode kad imaju smisla. Ako neko ima viška novca, postoje daleko pametniji načini gde taj novac bezbedno i pasivno plasirati od kupovine nekretnine.

Video sam cenovnik ali 2 spavaće sobe znači to je trosoban stan po našim merilima. Cene mogu biti takve ako imaš 100% popunjenost ili 80+% popunjenost. Ako imaš 10% popunjenost onda je cena prevelika.
U svakom slučaju ti prijatelji koji su poverovali agentu su baš poverljivi ljudi ili su vrlo lako došli do tih 800k eura ili su hteli da se pokažu da su kupili na najorestižnijem mestu stan. Ali za opravdanost teško da ima smisla osim ako oni lično neće da budu tamo većinu vremena... Nekretnine na turističkim destinacijama (ali da nisu glavni gradovi) su retko kad isplative.

 

[Defke]

Zato što kad nisi siguran da li je nešto dobro ili loše i kakve makroekonomske posledice može da izazove, onda dovedeš to nešto do ekstremnih granica i mnogo jasnije vidiš.

Ne, samo vidis karikaturu. Daj mi bilo koju ekonomsku meru i pokazacu ti da je u ekstremnom slucaju losa.

 

[G.I.Joe]

Ovo što je kolega Extro rekao za inflaciju je veoma bitan momenat u stvari. U Srbiji u avgustu mesecu je godišnja inflacija iznosila 4,7%. To bi onda u principu značilo da si ti profitirao samo 0,3% na ono sto si uložio, sto je u principu dobro samo da tvojih npr. 1000€ ostane i dalje 1000€, a da ne izgubi na vrednosti. Iz te perspektive gledano, ti bi trebalo da nađeš nešto sto će ti praviti 9,7% povrata da bi profitirao 5% i amortizovao inflaciju. A to je u današnje vreme nemoguća misija. Tužna realnost stvarno.

Pazi ako budeš gledao da uvek moraš biti u plusu ima da poludiš. Jer život je da na mostu dobiješ a na ćupriji izgubiš. Ne znaš gde ćeš da profitiraš i šta je profitabilnije a šta je manje profitabilno. Pogotovo ako gledaš na kraći rok i na duži rok.
Ja lično mogu ti reci da stan koji sam kupio u izgradnji u BG sigurno sam mogao više profitirati da sam kupio za taj iznos zlato a daleko više BTC. Ali ja sam lično hteo da imam nekretninu i nevezano od ekstremne zarade. Da imam ROI i 2% ja sam zadovoljan. A posle tog stana igracu se i sa akcijama i ETFovima i onda može to kalkulisanje koliko su u plusu ili minusu.
Znaš šta kažu da je najbolji investitor mrtav investitor tj onaj koji kupi i ostavi. Čak je i Buffet na njegove dve najveće "promašene" investicije to su IBM i avio kompanije mogao imati debeli profit umesto velikog gubitka samo da je te akcije držao duže u svom portfoliju. Ali ko će znati sve. Negde izgubiš negde dobiješ.

 

[G.I.Joe]

Ne umem to druže… haha

Ako ne umes idi u Erste Banku otvori račun kod Erste Brokera i sve radiš na Klik. Ako hoćeš još lakše ali malo skuplje i manje transparentno onda u Fondove Intesa Banke i nemaš šta da misliš.

 

[chiki]

Ni ja ne mislim samo na pare i GDP, zapravo za skoro sve nabrojano bih mogao sad diskutovati da ide na bolje, ali vec smo dovoljno u oftopicu

Sve će to doći na naplatu pa će neka, sada još uvek deca, jednog dana kao odrasli, diskutovali na ovom forumu o uzrocima te, u tom trenutku loše situacije
Nije to off-topic. Sve nabrojano treba da utiče na izbor lokacije za život pa i na cenu nekretnine. Nigde nije savršeno i svugde ima problema - negde manje negde više ali ko je u prilici, treba da izabere najbolje što može.

 

[Filip 01]

Sve će to doći na naplatu pa će neka, sada još uvek deca, jednog dana kao odrasli, diskutovali na ovom forumu o uzrocima te, u tom trenutku loše situacije
Nije to off-topic. Sve nabrojano treba da utiče na izbor lokacije za život pa i na cenu nekretnine. Nigde nije savršeno i svugde ima problema - negde manje negde više ali ko je u prilici, treba da izabere najbolje što može.

Ja sam zbog toga u neku ruku i razmišljao Dubaji kao investiciju, nekako mogu da tamo vidim dobru budućnost ukoliko ne bude moglo to ovde. Singapur mi pada na pamet, ali to nisam ni ppogledao niti bio tamo.

 

[chiki]

Ja sam zbog toga u neku ruku i razmišljao Dubaji kao investiciju, nekako mogu da tamo vidim dobru budućnost ukoliko ne bude moglo to ovde. Singapur mi pada na pamet, ali to nisam ni ppogledao niti bio tamo.

KAd pogledaš ni Slovenija nije loša ali mislim da tamo imamo ograničenja u pogledu kupovine nekretnina. Grac i Vilah su isto dobri.

 

[KlauKalash]

Ono gde mislim da moze biti dobra investicija kada su u pitanju turisticka mesta su Kanarska ostrva (prevshodno Tenerife).
Zasto to mislim? Jedina evropska teritorija blizu ekvatora, a da je na 4-5 sati leta. Evropska, znaci da je sigurno i bezbedno a sezona traje preko cele godine. Ima mnogo Britanaca, ali i svih ostalih Evropljana.
Tamo je i najveca spanska planina, nacionalni park, pa ima i dosta aktivnosti za ljude van plaze. Neki dolaze samo zbog hajkinga recimo. Proslava nove godine je popularna i mnogi ljudi borave tamo tokom praznika.
Svako ostrvo ima bar jedan aerodrom, a Tenerife ima dva.
Mana je sto je voda hladnija, ipak je okean, pa ljudi koji su navikli na Grcku ili Italju u avgustu mozda uzivati toliko.

 

[enfario]

Sve će to doći na naplatu pa će neka, sada još uvek deca, jednog dana kao odrasli, diskutovali na ovom forumu o uzrocima te, u tom trenutku loše situacije
Nije to off-topic. Sve nabrojano treba da utiče na izbor lokacije za život pa i na cenu nekretnine. Nigde nije savršeno i svugde ima problema - negde manje negde više ali ko je u prilici, treba da izabere najbolje što može.

Ma sve je povezano, nista ovde nije offtopic. Će postanemo kao Zanzibar, ima kupujemo struju na prepaid kao oni, da se kacimo na banderu da punimo telefone, da nam lokalne plemenske zajednice odredjuju sudbinu, da se skupljamo ispred prodavnice da gledamo TV. Bukvalno sve sto vidimo oko sebe nas vise vodi ka africkim, nego ka evropskim drzavama. Nadam se da gresim i da neko nekad za 20 godina otvori thread "Cene nekretnina" na strani 74568 i kaze, e vezu s vezom nema ovaj Enfario, promasio sve, nista nije bio u pravu.

 

[Extroniks]

Ma sve je povezano, nista ovde nije offtopic. Će postanemo kao Zanzibar, ima kupujemo struju na prepaid kao oni, da se kacimo na banderu da punimo telefone, da nam lokalne plemenske zajednice odredjuju sudbinu, da se skupljamo ispred prodavnice da gledamo TV. Bukvalno sve sto vidimo oko sebe nas vise vodi ka africkim, nego ka evropskim drzavama. Nadam se da gresim i da neko nekad za 20 godina otvori thread "Cene nekretnina" na strani 74568 i kaze, e vezu s vezom nema ovaj Enfario, promasio sve, nista nije bio u pravu.

Ja ne znam kako neko ko razmislja ovako uzme i kupi nekretninu i planira buducnost u zemlji gde misli da cemo postati Zanzibar
Duboko u sebi ocigledno ne mislis da ce se taj scenario obistiniti, inace bi tvoja finansijska odluka da plasiras kapital i kupis nekretninu ovde direktno bila negativna po tebe i tvoju porodicu

 

[Defke]

Ma sve je povezano, nista ovde nije offtopic. Će postanemo kao Zanzibar, ima kupujemo struju na prepaid kao oni, da se kacimo na banderu da punimo telefone, da nam lokalne plemenske zajednice odredjuju sudbinu, da se skupljamo ispred prodavnice da gledamo TV. Bukvalno sve sto vidimo oko sebe nas vise vodi ka africkim, nego ka evropskim drzavama. Nadam se da gresim i da neko nekad za 20 godina otvori thread "Cene nekretnina" na strani 74568 i kaze, e vezu s vezom nema ovaj Enfario, promasio sve, nista nije bio u pravu.

Ne mora da se ceka 20 godina za to.

Nadam se da je ovo samo hiperbola radi sok efekta, jer ovo su i za iv4na nedostizni delulu nivoi.

 

[enfario]

Ja ne znam kako neko ko razmislja ovako uzme i kupi nekretninu i planira buducnost u zemlji gde misli da cemo postati Zanzibar
Duboko u sebi ocigledno ne mislis da ce se taj scenario obistiniti, inace bi tvoja finansijska odluka da plasiras kapital i kupis nekretninu ovde direktno bila negativna po tebe i tvoju porodicu

Duboko u sebi nisam mislio to pre godinu dana, ali sada mislim. A gde cu da ulazem? Ja nemam za keš kupovinu. Ko pusta u inostranstvu da se kupuje na kredit? Ima li toga? Ako ima da ulazem u inostranstvo.

 

[Extroniks]

Duboko u sebi nisam mislio to pre godinu dana, ali sada mislim. A gde cu da ulazem? Ja nemam za keš kupovinu. Ko pusta u inostranstvu da se kupuje na kredit? Ima li toga? Ako ima da ulazem u inostranstvo.

Odes u inostranstvo u podstanare, ja ne znam sta ti znace pare i nekretnina u Srbiji ako postanemo Zanzibar?

Ja ne bih rizikovao buducnost svoju i dece (da mislim da sledi takav scenario) radi cigle i betona gde posle X godina kredita ce neko u nekoj bazi podataka da kaze da sam ja vlasnik tog parceta betona i cigli.

Ne kazem da je emigracija van mogucnosti kroz koju godinu, ali da ja verujem da cemo postati Zanzibar danas koliko odmah bi gledao da prodam ovaj novi stan i da ucim neki dodatni strani jezik i pravim planove.

 

[enfario]

Ne mora da se ceka 20 godina za to.

Nadam se da je ovo samo hiperbola radi sok efekta, jer ovo su i za iv4na nedostizni delulu nivoi.

Pa mora malo i ložana Defke, da napravimo trakciju, malo senzacionalizma nije na odmet, da se razradi tema.
Mislim, budimo realni sad, bez šok efekta, pogledaj https://newunionpost.eu/2025/08/12/eu-accession-negotiations-all-chapters/
I kad pogledas nazive poglavlja i sta su drugi postigli (Slovenija, Bugarska, Rumunija, Hrvatska), a mi nismo, i kad malo proputujes po svetu po raznim ostrvima i vidis pattern-e koje prepoznajes da mi dolazimo do njih, najezis se.
Samo steta sto mi nemamo more da nas nahrani.

 

[enfario]

Odes u inostranstvo u podstanare, ja ne znam sta ti znace pare i nekretnina u Srbiji ako postanemo Zanzibar?

Ja ne bih rizikovao buducnost svoju i dece (da mislim da sledi takav scenario) radi cigle i betona gde posle X godina kredita ce neko u nekoj bazi podataka da kaze da sam ja vlasnik tog parceta betona i cigli.

Ne kazem da je emigracija van mogucnosti kroz koju godinu, ali da ja verujem da cemo postati Zanzibar danas koliko odmah bi gledao da prodam ovaj novi stan i da ucim neki dodatni strani jezik i pravim planove.

Pazi, ne mora niko nista da te ubedjuje nista da bi video sta se desava oko tebe. E sad da li ja hiperbolisem malo sa Zanzibarom, kao sto rekoh Defketu, sigurno. Da li mislim da idemo tako nisko? Mozda ne. Istina je verovatno negde izmedju. E sad, svako neka sam odluci.

 

[StariPosmatrač]

Ovo što je kolega Extro rekao za inflaciju je veoma bitan momenat u stvari. U Srbiji u avgustu mesecu je godišnja inflacija iznosila 4,7%. To bi onda u principu značilo da si ti profitirao samo 0,3% na ono sto si uložio, sto je u principu dobro samo da tvojih npr. 1000€ ostane i dalje 1000€, a da ne izgubi na vrednosti. Iz te perspektive gledano, ti bi trebalo da nađeš nešto sto će ti praviti 9,7% povrata da bi profitirao 5% i amortizovao inflaciju. A to je u današnje vreme nemoguća misija. Tužna realnost stvarno.

Šta ti menja u životu ako zaradiš 0.3% ili 10%? Ljudi se previše opterećuju nebitnim stvarima.

 

[Filip 01]

KAd pogledaš ni Slovenija nije loša ali mislim da tamo imamo ograničenja u pogledu kupovine nekretnina. Grac i Vilah su isto dobri.

Hm... Ne znam trenutno sam u nekoj aktivnoj fazi, a tamo me nekako suviše sve smiruje(možda jer sam samo po banjama bio) i suviše je ok za mene
To je na prvu loptu i prvu misao o tome, ali svakako mogu da se i tamo zamislim(pogotovo jer volim prirodu to jest banje), ja sam trenutno nekako više za tamo gde je ekspanzija i poslovna ekspanzija. Do pre par godina nisam ni razmišljao za istok, sada bih opušteno tamo išao gde i ostali Evropljani idu i ulažu.
Hvala na savetima.

 

[enfario]

Hm... Ne znam trenutno sam u nekoj aktivnoj fazi, a tamo me nekako suviše sve smiruje(možda jer sam samo po banjama bio) i suviše je ok za mene
To je na prvu loptu i prvu misao o tome, ali svakako mogu da se i tamo zamislim(pogotovo jer volim prirodu to jest banje), ja sam trenutno nekako više za tamo gde je ekspanzija i poslovna ekspanzija. Do pre par godina nisam ni razmišljao za istok, sada bih opušteno tamo išao gde i ostali Evropljani idu i ulažu.
Hvala na savetima.

Meni se tamo bas svidja. Sat vremena Alpi, sat vremena more, sta ko voli.

 

[Filip 01]

Pazi, ne mora niko nista da te ubedjuje nista da bi video sta se desava oko tebe. E sad da li ja hiperbolisem malo sa Zanzibarom, kao sto rekoh Defketu, sigurno. Da li mislim da idemo tako nisko? Mozda ne. Istina je verovatno negde izmedju. E sad, svako neka sam odluci.

Ulaganje u nekretnine na Baliјu – visoki prinosi, niski troškovi i tropski život | mojenemovitostumore.cz | Nekretnine na moru

Otkriјte zašto јe ulaganje u nekretnine na Baliјu dobra ideјa. Visoki prinosi od zakupnine, niski troškovi i tropski način života čine Bali idealnom destinaciјom za pametne investitore.

www.nekretninenamoru.com

 

[enfario]

Ulaganje u nekretnine na Baliјu – visoki prinosi, niski troškovi i tropski život | mojenemovitostumore.cz | Nekretnine na moru

Otkriјte zašto јe ulaganje u nekretnine na Baliјu dobra ideјa. Visoki prinosi od zakupnine, niski troškovi i tropski način života čine Bali idealnom destinaciјom za pametne investitore.

www.nekretninenamoru.com

Tamo nisam bio, ali nadam se da cu nekad. Ne znam kako bih odrzavao nekretninu tako daleko, nije bas za davanje full kljuc u ruke lokalcima. Pritom tamo su koliko znam i rente jeftine, pa ne znam kakav bi bio ROI.

 

[danko]

Kako ovo može biti tačno, kada je opšte poznato da kod nas 99% "viška" investira u nekretnine.

Jer smo kao narod veoma neuki, da ne kažem glupi. Nemamo osnovno ekonomsko obrazovanje, mada ruku na srce, nemamo ni institucije koje bi omogućile da neki drugi vid investicije kod nas bude sigurniji od nekretnine. Kod nas se u zadnjih 20 godine ime države i državne granice promenile tri puta, a kamoli šta drugo.

Međutim, u današnje doba kada novac možeš da plasiraš izuzetno lako i jednostavno u berzanske fondove u USA, investiranje u nekretnine je sa ekonomske strane potpuno nerazuman potez ako se one kupuju da bi se plasirao višak kapitala.

Reći da u svetu, koji naravno ima 1000x razvijenije tržište kapitala nego Srbija, je "teško naći lokacije i periode koji imaju smisla" je potpuni nonsens jer, pored što se investira u akcije, derivate, PE, commodities i sve ostalo u šta se kod nas ne investira, opet se u tim zemljama investiraju stotine milijardi u nekretnine, bilo sa svrhom rente ili parkiranja novca za buduću projektovanu apreciaciju.

Ovde porediš kupovinu jedne nekretnine sa nekim BlackStoneom koji kupi 300.000 stambenih nekretnina i defakto monopolizuje tržište i podiže rente i vrednost samih nekretnina kako im odgovara, a onda na osnovu te virtuelne podignute vrednosti uzmu masu love kroz kredite i vrte u krug. Takođe zaboravljaš činjenicu da su investitori u nekretnine isključivo private equity firme kojima se biznis model zasniva na naplaćivanju godišnje provizije na novac kojim upravljaju a ne na zaradi od investicije. Nije nezanemariv faktor da su private equity firme postale toliko velike da oni više nemaju gde da trpaju novac pa je to postalo daj šta daš, samo da se negde plasira toliki novac.