Zepterov stambeno-poslovni kompleks u Bloku 65

[StariPosmatrač]

I kad sve to skockaš komšiji iznad tebe pukne cev od kanalizacije koja je tu postavljena pre 50+ godina

 

[miki-nbgd]

znaci koprofobija. razumeo sam.

 

[ccc]

Jednostavno, određen (veliki) broj ljudi gleda isključivo novogradnju. Stara gradnja ih ne zanima ni najmanje, dakle potpuno je ignorišu. Misle da sebi to mogu da priušte, i ako mogu, što da ne. Ko smo mi da nekom solimo pamet da li mu se nešto više isplati ili ne. Naročito što većina dobije povraćaj PDV-a, pa ulazimo u zonu slične (dakle naravno ne iste) cene po kvadratu, ali svakako uporedive u odnosu na to šta dobiješ u jednom ili drugom slučaju. Uzaludno je dalje diskutovati na ovu temu.

 

[dzigz]

miki-nbgd » Ned Okt 07, 2018 6:31 pm[/url]":2c4b4mi1]znaci koprofobija. razumeo sam.

Hahaha

Elem, kad se oduzme PDV na novogradnju i doda trosak sredjivanja starog stana, razlika je oko 500-600e po kvadratu. Za te pare se dobije sredjena zgrada, normalan parking (garaze u starogradnji i novogradnji ipak imaju veliku razliku u kvalitetu/sigurnosti) i, najbitnije, normalan komsiluk. Odredjen broj ljudi koje znam da su uzeli statu gradnju imaju problem sa ljudima koji su dobili stanove za vreme komunizma, pre svega bivsim vojnim licima. Ipak, da li je vredno te razlike - ne znam - mi kada smo uzimali pre dve godine razlika je bila oko 200e po kvadratu sto je bilo sasvim ok, danas je ta razlika otisla predaleko i po meni.

Btw, ove Zepterove zgrade ce izgleda imati privatan park, kao i izraelske novogradnje po gradu, sto jeste jos jedna velika prednost. Mnogo je zgodno kad dete od 3-4-5 godina mozes da pustis samo napolje da se igra, ne samo zbog bezbednosti (znas da nece izleteti na ulicu i sl.), nego i zbog cistoce (nema spriceva, pseceg izmeta i sl.).

Sa sruge strane, starogradnja jeste uglavnom dosta bolje locirana. Blok 70a je svakako daleko bolja lokacija i od Abloka, i od Westa, Zeptera i ostalih.

U svakom slucaju, ne znam kolika je finansijska vrednost svih ovih prednosti, ali eto ima dovoljno ljudi koji smatraju da je preko 500e/m2.

 

[Kanta]

Nije velika razlika stare i nove gradnje kad sve ukalkulises. Recimo Vojvode Stepe novogradnja oko 1.600, stara pristojna nece moci ispod 1.200. Slicno Banovo brdo, novogradnja 1.800, stara pristojna ne ispod 1.400. Cak je i prva faza Savade kostala 1.500+pdv a blokovi nisu bili ispod 1.000. Povracaj PDV-a kod novogradnje, agencija kod stare gradnje. Jako losa ponuda stare gradnje, u pocetnim fazama kod novogradnje izaberes nesto sa max uslova sto si zeleo.

Velika razlika koja se odjednom javila je pojam kondominijuma i nekih privatnih parkova. Cene tih stanova svuda strce, mada ih ima malo, eto Vozdove kapije 2.000, A Blok i okolina 2.500+.
Ljudi placaju "kondominijum" 400-500 evra po kvadratnom metru stana. Za mene je to cist marketing, za mnoge neprocenjivo. Svesni su cene tog parkica i placaju ga.

Ima i tog osecaja kad imas novca za bolje. Sredjen stan u zgradi koja ne lici ni na sta je kao da vozis BMW kroz zemljane puteve Malog mokrog luga.

 

[čika srđan]

Po meni, najveća prednost stare gradnje je što kupuješ nekretninu u formiranom okruženju. Uz to, možeš da uđeš u postojeći stan, stekneš utisak o ambijentu. Nikada ne bih kupio stan samo na osnovu rendera, a da nisam proveo neko vreme u tom prostoru. Jeste to subjektivan utisak, ali na kraju svega, tako i treba da bude jer kupuješ za sebe a ne nominalno "sunčanu stranu", "miran kraj", "blizinu škole i vrtića" kako stoji u svim prodajnim brošurama.

 

[Гага]

Чика Јанковићево (Цептерово) стамбено-пословно насеље, на сајту те компаније, кажу да треба да почне да се гради до краја ове године. За сад нема, на терену, никаквих наговештаја о почетку градње, све је као и до сада, закупци складишног простора, углавном штампари, раде нормално, а и запослени из Центер интернационала.
Иначе пре неких три године је Цептер огласио продају овог складишног простора, али колико знам нико није био заинтересован.

Слике од петка-12.октобра 2018.-постојеће стање

Pogledajte prilog 6Pogledajte prilog 5Pogledajte prilog 4Pogledajte prilog 3Pogledajte prilog 2Pogledajte prilog 1

 

[mariks]

i onda kad taj stari stan skockas otvoris vrata od svog "novog stana" i zapljusnu te mirisi zaprske, telesnih mirisa, budji i raznoraznih aroma talozenih decenijama (mimo toga da se plasis da li je komsija iznad zaboravio da iskljuci cesmu), cg koje placas cele godine i koje radi kako hoce. Pa kad na sve to platis agenciju i porez na prenos vlasnistva jako malo izadje razlika izmedju novogradnje i starogradnje da je skoro i nema, a jos manje kada se odbije pdv (ko ima uslova). Po mom misljenju cene starogradnje jos nisu dovoljno pale ali slazem se da je 2500 mnogo. A kao neko ko vec mesecima gleda gde i kakav stan (i starogradnje i novogradnje) da kupi smatram da bar za mene ima smisla sto govorim dok preko 2000+pdv ne bih dao cak i za novogradnju, a problem je sto je na nbg to uglavnom malo pa shodno tim cenama rastu i cene starogradnje.

 

[MrGood2016]

Zar ima na NBG neka novigradnja bez PDV za 2000e ili manje?

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

 

[razgradjevinar]

dzigz » 07 Oct 2018 07:07 pm[/url]":2n8hak91]Odredjen broj ljudi koje znam da su uzeli statu gradnju imaju problem sa ljudima koji su dobili stanove za vreme komunizma, pre svega bivsim vojnim licima.

kupovina stana je licna odluka i svako od nas ko je u toj situaciji ima svoje razloge da se odluci za nekretninu sa bas tim nekim karakteristikama. nekome je vazna lokacija, nekome godina izgradnje, nekome povrsina, nekome pogled, spratnost.. nadovezao sam se na tvoj post zato sto spominjes komsiluk u starogradnji u tom negativnom kontekstu. ima i komentara gde se prica o zapsrci i smrdljivim komsijama.. istina, sve to postoji. ja bih cisto zbog ravnoteze naveo i primer mojih bliskih prjatelja koji su vodjeni slicnim rezonima zavrsili u divnom stanu u novogradnji ali su dobili komsiluk koji cine vrlo kontraverzni biznismen sa stalnim fizickim obezbedjenjem , poznati bivsi sportista sklon zurkama dok se dva stana na spratu izdaju na airbnb-u pa imaju svet na dlanu, tj liftu... realno nema zaprske, uglavnom mirise jako lepo al decu od 7 i 9 godina iskljucivo za rukicu pa u lift pa u kola pa u stari parkic da se igraju sa starim drugarima, iz raspale starogradnje u kojoj se rodise

 

[spatiotecte]

Neki fin svet u tim novim zgradama...

 

[mariks]

@mrgood2016

ima ali jako, jako retko, eno npr nova45 ali kvadrature tih stanova su meni neodgovarajuće sto verujem nije sučaj sa svima... U ostalim gradnjama cena je daleko viša nažalost.

@razgradjevinar
Tada kada su se rodili to je verovatno bila novogradnja Šalu na stranu da se dovežem na tvoje pominjanje mog posta i mirisa. Sapun nije izmišljen juče, lična higijena je stvar ličnog vaspitanja, mirisi kuvanja (protiv kojih nemam nista) mogu da se provetravaju kroz prozor, a ne kroz vrata od hodnika, mirisi u hodnicima lako mogu da se reše i hodnik osveži, prekreči isto kao i fasada. Ne mora da se gleda kada će otpasti još neki deo sa fasade i ne daj bože povrediti nekog, a kamoli tvoje dete. Ako svega toga nema u toj stambenoj zajednici možeš da renoviraš stan i do vrednosti novog stana ali da se odvojiš iz zgrade ne možeš, zbog čega verujem ima i renoviranih stanova na prodaju. Parkovi nisu isti gde je novo ili privatno i gde je staro i javno. Problem je kao što član dzigz reče da je neke stan toliko koštao da se tako ponašaju i prema stanu i prema zgradi. Komšija u novoj gradnji pravi žurke, ok nekome jeste problem, slično kao i kada u starogradnji dodje komšija da se žali jer si preglasno čestitao detetu rodjendan, pojačao film prejako... Evo ti npr moj drugar nasledio kucu u zajedničkom dvorištu. Renovirao za 20k evra da bi dobio 60m2 jer komšija (1 od njih 4) nije hteo da potpiše da on digne jedan polusprat dok taj isti komšija ima dva nelegalna sprata na "legalizaciji". Inpekcija je po prijavi komšije dolazila svakih nedelju dana kao da su bili nadzorni organ što je i njima smetalo ali sve je prošlo kako treba tj samo renoviranje. Dvorište nije dobilo priključak na kanalizaciju jer komšija nije hteo da potpiše dok je taj isti komšija nelegalno ogradio zajedničko dvorište u njegovu korist. Čim otvori vrata taj isti komšija preko puta odmah na prozor da vidi šta je sve renovirao unutra. Sa verenicom živi sa zatvorenim prozorima jer čim otvori eto ga komšija nos na prozor i gleda. Čekaju da isplate to što su uzeli, prodaju kuću, kupe negde stan i zaborave da su živeli tu i to sve zbog jednog "komšije", drugi nisu zainteresovani ili su jednostavno digli ruke. Tvojim prijateljima verujem da ako im smeta tu da žive da bi taj stan prodali. Uostalom ti kontroverzni biznismeni i selebriti ličnosti ne žive u jeftinijoj gradnji, svakako za njih i postoje veće cene od ovih standardnih. Ima i loših primera novogradnje naravno ali verujem daleko manje nego kod starogradnje. Od svega toga nastala je velika pomama za kondominijumima i privatnim dvorištima marketing ili ne. Tako smo došli do toga da cene novogradnji stalno rastu, brzo se prodaju, a starogradnje niko ne gleda. Čak se neke novogradnje prodaju i pre nego što se temelj zgrade završi. Kao što reče član čika srdjan koji je verujem branio starogradnju, stan biram za sebe i ako se ja nelagodno osećam u njemu verujem da će se to odraziti i na ostale ukućane, a i stanare. Uostalom svako bira za sebe i svoje potrebe, ja sam samo rekao da je meni razlika u ceni izmedju novogradnje i starogradnje sa renoviranjem u nekih 5-10% i manje suviše mala da bih razmatrao starogradnju, na osnovu onoga što sam do sada video i gledao šta se nudi (dakle gledam da kupim stan i potencijani sam kupac, ne sedim i branim jedno ili drugo). Ako neko ipak preferira starogranju umesto novog podržavam i to.

 

[Kanta]

Opet malo vise stereotipa o ljudima.
Meni je razlika ljudi stare i nove gradnje jedina u tome sto u staroj gradnji ima dosta ljudi koji ekonomski teze zive sto je realno tesko za sada reci za nekog ko kupuje nov stan. I kod jednih i kod drugih ima i bu**** i narkomana, ovakvih, onakvih. Meni ne odgovara da se zgrada ne odrzava, pokusavao sam vise puta da animiram ljude da sredimo zgradu, ali oni su zadovoljni postojecim stanjem i ne zele u to da ulazu. Ne zanima ih. A zgrada sve vise propada. Racunam da ce sve to u novogradnji biti jednostavnije i ljudi koji kupuju novogradnju zele da sve bude tako, a za sada imaju i novca da uloze ako treba.

Izdavanje stanova na dan nije karakteristika novogradnje, vec lokacija koje su pogodne za tu delatnost. Isto i za te sa obezbedjenjem. Zurki imas gde hoces, to covek i da ne komentarise. To je cista lutrija. Evo iznad mene je kao horda sad uletelo njih 10-tak, iskreno se nadam da ce se razici pre ponoci.

 

[roger34]

Upravo tako, veci deo toga sto se pominje kao prednost jednog ili drugog se svodi na lutriju. Sustina je da covek baci na papir sta mu je sve bitno i na/oko lokacije koju gleda vidi sta je u ponudi...

Takodje, treba uzeti u obzir finansijke konstrukcije. Uglavnom se to posmatra kao "ima para, pa otisao u nov stan", ali nije bas uvek tako jednostavno. Stanovi se uglavnom kupuju na kredit, da vidimo kako to izgleda za recimo ~70 kvadrata. Nov stan, nek je ova cena od 2500/km, dakle 175.000, ili 35.000 za ucesce, ostalo na 25-30 godina. Stari stan nek bude ~1500/km (?), ukupno ~100.000, ili 20.000 za ucesce. Sa 15.000 nije moguce srediti stan od 70 kvadrata, treba bar duplo toliko; ako kupac ima pravo na povracaj PDVa, kod novog stana sa time moze da ga opremi, kod starog mora i za to da ustedi... Ispade da za stari stan treba bar 20-25 hiljada vise na gomili.
Neka je u pitanju bracni par koji mesecno uspe da ostavi 600-700 evra sa strane (minimum, kako bi kredit za novi stan bio moguc), znaci da moraju da stede 3-4 godine duze. Ako su za to vreme podstanari sa mesecnom rentom od 250 evra, to je preko 10.000 evra kroz prozor.

Na kraju je mozda opet (dosta) jeftenije kupiti stari stan srediti ga, ako se uzmu ukupni troskovi. Malo ko ima luksuz da to sabira, vec ljudi gledaju 1) koliko para na gomili treba da imam, 2) koliko ce mi mesecna rata ojaditi kvalitet zivota.
(ima i suprotnih primera, neke nasledjene pare + nasledjen stan, pa se ne daje kirija i ima se gde ziveti, a manji mesecni prihodi, pa je frka za ratu...)

 

[mariks]

malo je drugacije kad uzmes u obzir prave brojke jer ima i jeftinijih kvadrata od 2500, a i od 1500, a i skupljih. Uglavnom na NBG cena starogradnje u delimicno ok sredjenoj zgradi je veca, s tim što se uglavnom prodaju prizemlja i podkrovlja. Na papiru kazem u najboljem slučaju to bude 5-10% razlike kada se sve sagleda, za mene premala brojka za borbu sa vetrenjačama, nekima možda nije. Sa druge strane ne igraju samo brojke ulogu već sama stambena zajednica, a ako je zgrada u fazi raspada onda znači da zajednice nema. Ti na mestu deponije možeš da napraviš vilu ali to neće biti vila već samo lepše parče deponije. Evo na primer meni se mnogo svidela zgrada (starogradnja) gde koleginica iznamljuje i cimao sam je da vidi sa vlasnikom da li hoće da proda. Gledam lepa lokacija, lepa zgrada, održavana, malo stanova, čista, stan treba da se sredjuje ali, tamo niko ne prodaje stan i ne želi. Tako da sam više mišljenja da ovi koji prodaju starogradnju to uglavnom rade da bi kupili stan u novogradnji i otišli odatle tako da po meni cena nije dovoljno niža od novogradnje.

Mislim da ono što je kanta hteo da kaže je to da zajednica igra ogromnu ulogu i da će to u novogradnji ići mnogo lakše nego nagovarati stanare koji su tu 30+ godina da na par meseci daju 10e da se sredi neki deo jer ako je zgrada u rasulu tu već od toga nema ništa. Jednostavno ih ne zanima, kao u većini starogradnje.

Da je drugačije cene novogradnji ne bi ovoliko skakale i ne bi se rasprodale pre nego što se "zabode ašov".

 

[MrGood2016]

I to sa rasprodajom pre nego sto se zabode asov je deo marketinga. Neko je na forum kacio klip iz nekog jutarnjeg programa od pre pola godine u kome predstavnica neke od poznatijih agencija za nekretnine prica kako su stanovi u novoj zgradi kod Novog Merkatora uveliko rasprodati, i da postoji lista cekanja od 150 ljudi. Evo sad da hoces, mozes da kupis stan po izboru u toj zgradi.

 

[mariks]

slazem se, vrsta otimanja novca gradjanima da bi kvadrat prodali po većoj ceni, može im se... I sam sam video u vozdovim kapijama gde su mi ponudili nekim "cudom" stanove iz prve faze koji su slucajno samo ti ostalo, samo sada i samo po toj ceni. Na moje pitanje da prvo pogledam stan i premerim kvadraturu posle dve nedelje su mi javili da je stan nazalost rezervisan. Tako da sam ih otpisao.

 

[RioBL]

Da li se parking mjesta u pomenutoj zgradi kupuju zasebno od stanova?

 

[dzigz]

Gotovo uvek je tako u novogradnji, osim u nekim hiperluksuznim varijantama, a i tad vrlo retko parking ulazi u cenu stana

 

[MrGood2016]

Jel uvek moguca kupovona stana bez parking mesta?

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

 

[mariks]

zavisi gde, u vecini slucajeva kupovina nije u obavezi ali negde jeste uslov da se kupi i parking mesto koje inace zakonski treba da pripada stanu, a ne da se prodaje posebno.

 

[MrGood2016]

Gde jeste uslov?

Sent from my SM-G950F using Tapatalk

 

[Kanta]

Pripadanje garaznog mesta stanu nije zakonski uslov.
Jedini uslov koji investitor treba da ispuni je 1.1 mesto za parkiranje na svaku stambenu jedinicu koju izgradi, odredjen broj mesta naspram kvadrata poslovnog prostora i sl. Mesto za parkiranje moze biti parking mesto i garazno mesto, zakon ne uslovljava kako ce investitor to da resi. Garazno mesto moze da se proda i ono se knjizi kao stan. Parking mesto zakonski ne moze da se prodaje, to investitori rade na svoju ruku, a kupci opet pristaju, sami snose moguce posledice. Garazno mesto je zakonski definisano kao poseban deo objekta, poput stana, a parking mesto je u okviru gradjevinske parcele (nije objekat niti posebni deo objekta) koja je u suvlasnistvu svih vlasnika posebnih delova zgrade i kao takvo ne moze biti predmet prodaje.

Investitor moze da uslovljava kupovinu garaznog mesta ili ne, to je stvar trzista. Zemunske kapije su u CDE uslovljavale kupovinu stana sa garaznim mestom za spratove koji nisu prizemlje i potkrovlje, mislim da su sada u G od toga odustali, nisam siguran. Znaci sve je to stvar trzista i procene investitora. Parking mesta se ne prodaju legalno.

 

[RioBL]

Znaci garazno (parking) mjesto po zakonu mora da se izgradi a ne mora da se kupi. Odlicno, kupicu stan a ako mi investitor ne dozvoli besplatno koristenje parkinga, vozilo cu parkirati na trotoaru ispred zgrade. :roll:

p.s.
u posljednjih nekoliko mjeseci sam imao priliku da radim na projektima nekoliko stambenih i poslovnih zgrada u USA. Tamo se koeficijent garaznih mjesta odredjuje prema broju "spavacih soba" odnosno kvadrata stambenog prostora i krece se od 1.5 do preko 2.5. Zbog toga, recimo, ova zgrada od 30 spratova u Houstonu ima parking mjesta na prvih 7 spratova. Tek od 8 sprata su stanovi.

 

[mariks]

Kanta » Pon Okt 15, 2018 11:26 pm[/url]":b35qo6qf]Pripadanje garaznog mesta stanu nije zakonski uslov.
Jedini uslov koji investitor treba da ispuni je 1.1 mesto za parkiranje na svaku stambenu jedinicu koju izgradi, odredjen broj mesta naspram kvadrata poslovnog prostora i sl. Mesto za parkiranje moze biti parking mesto i garazno mesto, zakon ne uslovljava kako ce investitor to da resi. Garazno mesto moze da se proda i ono se knjizi kao stan. Parking mesto zakonski ne moze da se prodaje, to investitori rade na svoju ruku, a kupci opet pristaju, sami snose moguce posledice. Garazno mesto je zakonski definisano kao poseban deo objekta, poput stana, a parking mesto je u okviru gradjevinske parcele (nije objekat niti posebni deo objekta) koja je u suvlasnistvu svih vlasnika posebnih delova zgrade i kao takvo ne moze biti predmet prodaje.

Investitor moze da uslovljava kupovinu garaznog mesta ili ne, to je stvar trzista. Zemunske kapije su u CDE uslovljavale kupovinu stana sa garaznim mestom za spratove koji nisu prizemlje i potkrovlje, mislim da su sada u G od toga odustali, nisam siguran. Znaci sve je to stvar trzista i procene investitora. Parking mesta se ne prodaju legalno.

to sam i rekao, svaki stan po zakonu mora imati pripadajuce parking ili garazno mesto i ono treba zakonski da pripada stanu (kazem treba ne kazem da je tako) kada se vec pravi za taj stan. Ali to investitori koriste pa tako neka garazna mesta prebacuju i cenu od 15000-20000e, kao npr BnV gde je obaveza i garazno mesto koje kosta 18000 mislim da je plus pdv ili sa pdvom ne secam se. Tako dolazimo da za neke garazno mesto kosta kao trecina stana pa ljudi slabo i kupuju garazna mesta i stvaraju se sve vece guzve na javnim parkinzima.