Napravicu jednu kracu retrospektivu o trzisnoj ceni gradjevinskog zemljista u Beogradu u periodu od tranzicije od 1990. godine do danas, kao uvod u ovu veoma znacajnu temu za sve one koji se bave izgradnjom objekata (i pracenjem izgradnje istih), na kojoj bi zainteresovani sagovornici iznosili svoja iskustva i podatke te kako bismo imali jednu interesantnu bazu o kretanju cene gradjevinskog zemljista u Beogradu. Takodje, mozemo raspravljati o nacinima pribavljanja gradjevinskog zemljista u realizaciji projekata, kao i ostalim invetsicionim, pravnim i drugim problemima koji se pri tome javljaju.
Naime do 1990. godine gradjevinsko zemljiste u Srbiji je kao i poljoprivredno zemljiste imalo u nekom materijalno-vrednosnom imalo mizeran karakter. Postupci eksproprijacije i izuzimanja zemljista imali su za posledicu placanje veoma male cene za tako oduzeto zemljiste, da bi od 1990. godine doslo do znacajne promene koja se ogledala pre svega u isplacivanju koliko-toliko primerene trzisne cene zemljista. Cena se tada za gradjevinsko zemljiste na teritoriji npr Opstine Novi beograd na prostoru Novog bezanijskog groblja formirala na nivou od oko 10 maraka za 1 kvm. Primenjivala se formula da trzisna cena 1 kvm zemljista predstavlja 1-2% prosecne trzisne cene stana u poslednjem kvartalu na teritoriji 3 beogradske opstine. Ova odredba Zakona o eksprorijaciji je pala kasnije na Ustavnom sudu i Zakon se zadrzao na formulaciji trzisna vrednost, koja se utvrdjivala najcesce vestacenjem od strane vestaka gradjevinske struke, do donosenja izmena Zakona o eksproprijaciji aprila 2009. godine kada se trzisna cena odredjuje na osnovu procene Poreske uprave. Ova izmena zakona izvrsena kako bi se lase vrsila eksprorijacija za male pare na Koridoru 10, ali ostavlja drugacije posledice na eksproprijaciju u Beogradu, o cemu cemo dalje pricati.
Dakle neka prva ozbiljnija cena formirala se na nivou od nekih 10 maraka za 1 kvm gradjevinskog zemljista, da bi zatim dosegla negde 1995. godine (govorim opet o lokaciji Novo bezanijsko groblje jer o tome imam zvanicne podatke) oko 20-30 maraka za 1 kvm.
U ovoj fazi govorim iskljucivo o pribavljanju gradjevinskog zemljista putem eksproprijacije za realizaciju projekata, jer trgovina i promet gradjevinskog zemljista je prakticno bio onemogucen tadasnjim zakonskim propisima i samim Ustavom iz 1990. godine.
Posle 2000. godine trzisna cena gradjevinskog zemljista, pogotovo posle 2003. godine i donosenja Zakona o planiranju i izgradnji kojim je omogucen promet ovakvog zemljista (pod odredjenim zakonskim uslovima) je krenula da raste u efektivnom smislu, a pogotovo je dozivela svoj bum i pik (najvisu tacku) 2008. godine. To je posledica rasta cene nekretnina u svetu uopste (nekretninskog i uopste kapitalnog balona koji se pojavio) do momenta pocetka svetske ekonomske krize od kada cena stagnira na nivoima iz 2008. godine izrazena u dinarima, koji su obezvredjeni zbog devalviranja dinara tako da se desio realan pad cene za 25% sa daljim opadajucim trendom. Negde 2004. i 2005 godine na lokaciji kod Kvantasa za prosirenje saobracajnice T6 cena je bila oko 3.500 dinara za 1 kvm tada oko 40 evra za kvm zemljista. Takodje da pomenem na trzisnu cenu od nekih 10.000 do 20.000 dinara po 1 kvm zemljista u to vreme u centru Novog Beograda po procenama vestaka, dok je poreska uprava vec pocela da je formira na nivoima i od 30.000 din po 1 kvm.Ukazao bih da postoje i dodatni razlozi za rast cene nekretnina -zemljista u Beogradu koji imaju i tamniju pozadinu poput pranja novca i slicno. Naime poreska uprava formira procenu trzisne vrednosti na osnovu ugovora o prometu zemljista u blizini neke lokacije. Desavalo se da investitori kupe neko zemljiste od seljaka za oko 3000 evra po aru (30 evra za 1 kvm) a da zatim ivrse nekoliko transakcija za isto zemljiste preko svojih povezanih firmi u kojim auredno plate porez na prenos apsolutnih orava i porez na kapitalnu dobit, povecavajuci poresku osnovicu u svakoj narednoj transakciji tako da ona dodje za isto zemljiste i do 20.000 evra po aru (200 evra za 1 kvm), sto poreska uprava posle uzme u obzir prilikom razrezivanja poreza na prenos apsolutnih pravai poreza na nasledje i poklon, pa se posle ljudi hvataju za glavu kad naslede nesto zemlje u drugom naslednom redu, a poreska uprava ih rebne porezom koji ne mogu da plate.
Ja cu ovde izanalizirati trzisnu vrednost na teritoriji Novog Beograda, uz nesto podataka za Zemun i Surcin. Na teritoriji Novog Beograda poreska uprava je 2008. godine vrlo kruto, posto nije opremljena niu kadrovski ni tehnicki za takav posao formirala 4 cene gradjevinskog zemljista i to:
1) 800 evra za 1 kvm u centru Novog Beograda (to je jedan siri prsten oko ulice Bulevar Dr Zorana Djindjica)
2) 500 evra za 1 kvm u drugom prstenu koji bi obuhvatao prostor sa desne strane pruge koja ide ulcom Milutina Milankovica gledano prema mostu na Adi, blokove u koji se naslanjaju na Jurija Gagarina
3) 300 evra za 1 kvm u trecem prstenu (Bezanijska kosa, prostor uz autoput)
4) 150-200 evra za 1 kvm u pojasu kod Kvantasa prema Aerodromu, oko Grand kafe u rpstoru iza Novog bezanijskog groblja.
Ove cene izrazene u dinarima su te 2008. godine iznosile 1) 65.000 dinara 2) 40.000 dinara 3) 24.000 dinara i 4) 12.000 - 18.000 dinara. Takve su ostale i danas, s tim sto kurs evra varira od 104-107 dinara tako da je realan pad trzisne vrednosti oko 20-25%.
Iznecu ovde podatke do kojih sam ja dosao u praksi i analiziranju trzisnih cena na Novom Beogradu.
1) U junu 2009. godine poreska uprava razrezala porez an prenos apsolutnih prava za parcelu uz samu ogradu Novog bezanijskog groblja koja se nalazi na trasi saobracajnice T6, uzevsi kao poresku osnovicu cenu od 18.000 dinara za 1 kvm.
2) U novembru 2010. godine Direkcija za gradjevinsko zemljiste izvrsila placanje zemljista vlasnicima na trasi mosta preko Ade u naselju Savski nasip odmah iza brodogradilista, kod zeleznickog nadvoznjaka, izlazi na ulicu Jurija gagarina po 39.600 dinara za 1 kvm, na osnovu procene poreske uprave
3) Centar Novog Beograda - Bulevar Zorana Djindjica, Bulevar Milutina Milankovica, Bulevar Mihaila Pupina cena se stabilno drzi na 65.000 dinara za 1 kvm, da napomenem da je to cena po kojoj je gradjevinskom preduzecu Napred razrezana konverzija prava koriscenja u pravo svojine u bloku 34 na uglu Bul Milutina Milankovica i Omladinskih brigada (to je ona cifra 650 EVRA za 1 kvm, jer je tada evro varirao oko 100 dinara) pa je napred posle u postupku preko vestacenja King sturge-a uspeo da skine tu cifur na nekih 400 evra za 1 kvm.
4) Procene poreske uprave za zemljiste oko Kvantasa u delu privredne zone i na trasi saobracajnice T6 su sada trenutno od 15.000-18.000 dinara za 1 kvm zemljista, dok u delu kod autoputa kod hotela nacional uskoro dobijam procenu pa cu je preneti, a ocekujem oko 25.000 din po 1 kvm.
5) Na Ledinama procene variraju od 8.000 do 12.000 din za 1 kvm
6) Bezanijska kosa je izuzetno visoko vrednovana sa skoro 25 - 30.000 dina za 1 kvm zemljista.
7) Procena za 1 mali plac od 4 ara u Zemun polju iz sepetembra 2010. godine je 5.000 dinara za 1 kvm.
8) Prostor predvidjen za izgradnju kargo centra u Surcinu oko Aerodroma - procena poreske uprave iz septembra 2010. godine 2.500 dinara za 1 kvm
9) Opstina Surcin otkup[ljivala od privatnih vlasnika zemljiste kod Dobanovacke petlje po 3.000 din za 1 kvm
10) U Tosinom bunaru negde 2008 godine u delu iza Airport city-a procena pala na 55.000 dinara za 1 kvm. tosin bunar takodje visoko vrednuju izmedju 45.000 dinara i 55.000 dinara za 1 kvm.
Eto toliko za sada od mene, ako je nekome interesantna tema, neka se prikljuci.
Naime do 1990. godine gradjevinsko zemljiste u Srbiji je kao i poljoprivredno zemljiste imalo u nekom materijalno-vrednosnom imalo mizeran karakter. Postupci eksproprijacije i izuzimanja zemljista imali su za posledicu placanje veoma male cene za tako oduzeto zemljiste, da bi od 1990. godine doslo do znacajne promene koja se ogledala pre svega u isplacivanju koliko-toliko primerene trzisne cene zemljista. Cena se tada za gradjevinsko zemljiste na teritoriji npr Opstine Novi beograd na prostoru Novog bezanijskog groblja formirala na nivou od oko 10 maraka za 1 kvm. Primenjivala se formula da trzisna cena 1 kvm zemljista predstavlja 1-2% prosecne trzisne cene stana u poslednjem kvartalu na teritoriji 3 beogradske opstine. Ova odredba Zakona o eksprorijaciji je pala kasnije na Ustavnom sudu i Zakon se zadrzao na formulaciji trzisna vrednost, koja se utvrdjivala najcesce vestacenjem od strane vestaka gradjevinske struke, do donosenja izmena Zakona o eksproprijaciji aprila 2009. godine kada se trzisna cena odredjuje na osnovu procene Poreske uprave. Ova izmena zakona izvrsena kako bi se lase vrsila eksprorijacija za male pare na Koridoru 10, ali ostavlja drugacije posledice na eksproprijaciju u Beogradu, o cemu cemo dalje pricati.
Dakle neka prva ozbiljnija cena formirala se na nivou od nekih 10 maraka za 1 kvm gradjevinskog zemljista, da bi zatim dosegla negde 1995. godine (govorim opet o lokaciji Novo bezanijsko groblje jer o tome imam zvanicne podatke) oko 20-30 maraka za 1 kvm.
U ovoj fazi govorim iskljucivo o pribavljanju gradjevinskog zemljista putem eksproprijacije za realizaciju projekata, jer trgovina i promet gradjevinskog zemljista je prakticno bio onemogucen tadasnjim zakonskim propisima i samim Ustavom iz 1990. godine.
Posle 2000. godine trzisna cena gradjevinskog zemljista, pogotovo posle 2003. godine i donosenja Zakona o planiranju i izgradnji kojim je omogucen promet ovakvog zemljista (pod odredjenim zakonskim uslovima) je krenula da raste u efektivnom smislu, a pogotovo je dozivela svoj bum i pik (najvisu tacku) 2008. godine. To je posledica rasta cene nekretnina u svetu uopste (nekretninskog i uopste kapitalnog balona koji se pojavio) do momenta pocetka svetske ekonomske krize od kada cena stagnira na nivoima iz 2008. godine izrazena u dinarima, koji su obezvredjeni zbog devalviranja dinara tako da se desio realan pad cene za 25% sa daljim opadajucim trendom. Negde 2004. i 2005 godine na lokaciji kod Kvantasa za prosirenje saobracajnice T6 cena je bila oko 3.500 dinara za 1 kvm tada oko 40 evra za kvm zemljista. Takodje da pomenem na trzisnu cenu od nekih 10.000 do 20.000 dinara po 1 kvm zemljista u to vreme u centru Novog Beograda po procenama vestaka, dok je poreska uprava vec pocela da je formira na nivoima i od 30.000 din po 1 kvm.Ukazao bih da postoje i dodatni razlozi za rast cene nekretnina -zemljista u Beogradu koji imaju i tamniju pozadinu poput pranja novca i slicno. Naime poreska uprava formira procenu trzisne vrednosti na osnovu ugovora o prometu zemljista u blizini neke lokacije. Desavalo se da investitori kupe neko zemljiste od seljaka za oko 3000 evra po aru (30 evra za 1 kvm) a da zatim ivrse nekoliko transakcija za isto zemljiste preko svojih povezanih firmi u kojim auredno plate porez na prenos apsolutnih orava i porez na kapitalnu dobit, povecavajuci poresku osnovicu u svakoj narednoj transakciji tako da ona dodje za isto zemljiste i do 20.000 evra po aru (200 evra za 1 kvm), sto poreska uprava posle uzme u obzir prilikom razrezivanja poreza na prenos apsolutnih pravai poreza na nasledje i poklon, pa se posle ljudi hvataju za glavu kad naslede nesto zemlje u drugom naslednom redu, a poreska uprava ih rebne porezom koji ne mogu da plate.
Ja cu ovde izanalizirati trzisnu vrednost na teritoriji Novog Beograda, uz nesto podataka za Zemun i Surcin. Na teritoriji Novog Beograda poreska uprava je 2008. godine vrlo kruto, posto nije opremljena niu kadrovski ni tehnicki za takav posao formirala 4 cene gradjevinskog zemljista i to:
1) 800 evra za 1 kvm u centru Novog Beograda (to je jedan siri prsten oko ulice Bulevar Dr Zorana Djindjica)
2) 500 evra za 1 kvm u drugom prstenu koji bi obuhvatao prostor sa desne strane pruge koja ide ulcom Milutina Milankovica gledano prema mostu na Adi, blokove u koji se naslanjaju na Jurija Gagarina
3) 300 evra za 1 kvm u trecem prstenu (Bezanijska kosa, prostor uz autoput)
4) 150-200 evra za 1 kvm u pojasu kod Kvantasa prema Aerodromu, oko Grand kafe u rpstoru iza Novog bezanijskog groblja.
Ove cene izrazene u dinarima su te 2008. godine iznosile 1) 65.000 dinara 2) 40.000 dinara 3) 24.000 dinara i 4) 12.000 - 18.000 dinara. Takve su ostale i danas, s tim sto kurs evra varira od 104-107 dinara tako da je realan pad trzisne vrednosti oko 20-25%.
Iznecu ovde podatke do kojih sam ja dosao u praksi i analiziranju trzisnih cena na Novom Beogradu.
1) U junu 2009. godine poreska uprava razrezala porez an prenos apsolutnih prava za parcelu uz samu ogradu Novog bezanijskog groblja koja se nalazi na trasi saobracajnice T6, uzevsi kao poresku osnovicu cenu od 18.000 dinara za 1 kvm.
2) U novembru 2010. godine Direkcija za gradjevinsko zemljiste izvrsila placanje zemljista vlasnicima na trasi mosta preko Ade u naselju Savski nasip odmah iza brodogradilista, kod zeleznickog nadvoznjaka, izlazi na ulicu Jurija gagarina po 39.600 dinara za 1 kvm, na osnovu procene poreske uprave
3) Centar Novog Beograda - Bulevar Zorana Djindjica, Bulevar Milutina Milankovica, Bulevar Mihaila Pupina cena se stabilno drzi na 65.000 dinara za 1 kvm, da napomenem da je to cena po kojoj je gradjevinskom preduzecu Napred razrezana konverzija prava koriscenja u pravo svojine u bloku 34 na uglu Bul Milutina Milankovica i Omladinskih brigada (to je ona cifra 650 EVRA za 1 kvm, jer je tada evro varirao oko 100 dinara) pa je napred posle u postupku preko vestacenja King sturge-a uspeo da skine tu cifur na nekih 400 evra za 1 kvm.
4) Procene poreske uprave za zemljiste oko Kvantasa u delu privredne zone i na trasi saobracajnice T6 su sada trenutno od 15.000-18.000 dinara za 1 kvm zemljista, dok u delu kod autoputa kod hotela nacional uskoro dobijam procenu pa cu je preneti, a ocekujem oko 25.000 din po 1 kvm.
5) Na Ledinama procene variraju od 8.000 do 12.000 din za 1 kvm
6) Bezanijska kosa je izuzetno visoko vrednovana sa skoro 25 - 30.000 dina za 1 kvm zemljista.
7) Procena za 1 mali plac od 4 ara u Zemun polju iz sepetembra 2010. godine je 5.000 dinara za 1 kvm.
8) Prostor predvidjen za izgradnju kargo centra u Surcinu oko Aerodroma - procena poreske uprave iz septembra 2010. godine 2.500 dinara za 1 kvm
9) Opstina Surcin otkup[ljivala od privatnih vlasnika zemljiste kod Dobanovacke petlje po 3.000 din za 1 kvm
10) U Tosinom bunaru negde 2008 godine u delu iza Airport city-a procena pala na 55.000 dinara za 1 kvm. tosin bunar takodje visoko vrednuju izmedju 45.000 dinara i 55.000 dinara za 1 kvm.
Eto toliko za sada od mene, ako je nekome interesantna tema, neka se prikljuci.
.