Šta je novo?
Od:
Filteri

SOUL 64 - Blok 64 - Novi Beograd

Kad sam 2014.god kupovao stan u kom živim (NBG, pristojna stara gradnja 1200eur/m2) ćale me ubeđivao da to ne radim, da sačekam, jer nema šanse da će cene više rasti, uskoro sledi pad... srećom, poslušao sam svoju ženu, a ne njega.
Kad sam 2019. kupovao drugi stan ćale je rekao da ne žurim, da ipak još malo sačekam i razmislim, jer...
Jedini besplatan savet koji imam, kad odlučujete da li je pravi momenat za investiciju u nekretninu: poslušajte žensku intuiciju.
PS Vidim da sada dosta ljudi piše da su cene dostigle vrh i da sledi pad. Eto, došao trenutak (ili će tek doći) da jednom i ćale bude u pravu. Drago mi je zbog mog starog🙂
 
Kempes je napisao(la):
Kad sam 2014.god kupovao stan u kom živim (NBG, pristojna stara gradnja 1200eur/m2) ćale me ubeđivao da to ne radim, da sačekam, jer nema šanse da će cene više rasti, uskoro sledi pad... srećom, poslušao sam svoju ženu, a ne njega.
Kad sam 2019. kupovao drugi stan ćale je rekao da ne žurim, da ipak još malo sačekam i razmislim, jer...
Jedini besplatan savet koji imam, kad odlučujete da li je pravi momenat za investiciju u nekretninu: poslušajte žensku intuiciju.
PS Vidim da sada dosta ljudi piše da su cene dostigle vrh i da sledi pad. Eto, došao trenutak (ili će tek doći) da jednom i ćale bude u pravu. Drago mi je zbog mog starog🙂
Kliknite za proširenje...
Mi smo isto u januaru 2014 kupili staru gradnju za (po sadasnjim kriterijumima) smesne pare. Nismo hteli A blok, bilo nam dranje 1650e kvadrat 😆 i ok od tada eksponencijalno rastu cene, ali zdrav razum mi nalaze da je nemoguce da se tako nastavi u nedogled. Pitanje je samo da li ce pasti ili ostati na ovom nivou. U svakom slucaju ne mogu da zamislim da neko plati 4000 soul i za tri godine kaze, kako sam dobro prosao sad je soul 7k 😆
 
  • Sviđa mi se
Reagovanja: 10k
sstojanovic je napisao(la):
Mi smo isto u januaru 2014 kupili staru gradnju za (po sadasnjim kriterijumima) smesne pare. Nismo hteli A blok, bilo nam dranje 1650e kvadrat 😆 i ok od tada eksponencijalno rastu cene, ali zdrav razum mi nalaze da je nemoguce da se tako nastavi u nedogled. Pitanje je samo da li ce pasti ili ostati na ovom nivou. U svakom slucaju ne mogu da zamislim da neko plati 4000 soul i za tri godine kaze, kako sam dobro prosao sad je soul 7k 😆
Kliknite za proširenje...
Skoknuli smo i do ovih Bel mondo sto su gradili west tu na cosku milutina milankovica i omladinskoh brigada ista prica najjeftiniji stan 3850evra kvadrat, sa 3 spavace sobe su najmanji 150 kvadrata i to je stan do pruge. Znaci ne da nije realno nego je prenapumpano to je 575 000e za stan jos garazno mesto 30 000.
 
sstojanovic je napisao(la):
Mi smo isto u januaru 2014 kupili staru gradnju za (po sadasnjim kriterijumima) smesne pare. Nismo hteli A blok, bilo nam dranje 1650e kvadrat 😆 i ok od tada eksponencijalno rastu cene, ali zdrav razum mi nalaze da je nemoguce da se tako nastavi u nedogled. Pitanje je samo da li ce pasti ili ostati na ovom nivou. U svakom slucaju ne mogu da zamislim da neko plati 4000 soul i za tri godine kaze, kako sam dobro prosao sad je soul 7k 😆
Kliknite za proširenje...
Isti slučaj🙂 Neće se nastaviti eksponencijalni rast, to već staje.
Ali, ne očekujem ni neki drastičan pad, više stabilizaciju.
Da bi osetno pale cene mislim da treba da se ispuni bar jedan od dva uslova (u Srbiji, pošto se veći deo kupuje za keš).
Prvi, da znatno opadne kupovna moć generalno, tj. da kupci stanova jednostavno nemaju dovoljno novca.
Drugi, da ponuda novoizgrađenih stanova znatno premaši potražnju.
Dok se to ne desi realne su blage korekcije cena za novogradnju i vrv znatno veće korekcije za starogradnju (koja je baš, baš porasla prateći nove i približila im se, što je nerealno).
Što se tiče velikih stanova (gorepomenutih 120m2) u novogradnji na najtraženijim lokacijama na NBG - nije mi žao što koštaju pola miliona, naprotiv. To je ipak luksuz za srpske uslove, pa onda i neka košta.
 
3 spavace sobe mogu da stanu i u stan od 85-90 kvadrata niko ne trazi stan od 150, samo kazem da su ogromni i puta ta cena kvadrata izadje preko milion. A cene ce pasti jer kupaca nema, i bice oko 30% vece od cene kvadrata pre korone koliko je realno sve ostalo poskupelo...
 
Ako nema kupaca - to je onda to - cene padaju, nema druge, neće zidati da im ostane prazno.
Znate li možda (ili neko drugi) koliko je pre korone koštala odgovarajuća novogradnja na NBG? Da okvirno procenimo koliki može da bude pad (kad dodamo i tih 30%).
 
Kempes je napisao(la):
Ako nema kupaca - to je onda to - cene padaju, nema druge, neće zidati da im ostane prazno.
Znate li možda (ili neko drugi) koliko je pre korone koštala odgovarajuća novogradnja na NBG? Da okvirno procenimo koliki može da bude pad (kad dodamo i tih 30%).
Kliknite za proširenje...
The ONE je poceo taman kad je i korona pocela (cini mi se april 2020). 2400e sa PDV.
Jun 2020 stara gradnja, immo centar, blok 64, ~10 sprat, 3.0, 82kv, 104.000e za renoviranje.
Vojvodjanska i Gandijeva ugao, 2000e sa PDV.
 
Eto, The One je dobro poređenje, 2400 plus pomenutih 30% je oko 3120eur/m2. Ostaje da ispratimo da li će i kada Soul da dođe na taj nivo, pa da, npr za godinu dana, ovde prokomentarišemo da li je bila dobra prognoza🙂
 
Cena za The One - 2 faza kreće od 3200 eur pa nešto na gore. Pre neki dan sam video "prazničnu" akciju po 3100 eur.
1702043772768.png
 
Dok god država zakonom ne uredi tržište tako da real estate ne bude zamena za berzu, već mesto za življenje, ne očekujem veći pad cena.
Imaš jednu nekretninu? Nema poreza. Dve, takođe 0€. Tri 20€ po kvadratu, četiri 40€, pet 80€...i tako redom.
Pa da vidiš kako će neko imati 40 stanova kada mora izdvajati milione godišnje samo na porez.

Dok god nema zakona o poreklu imovine imamo ovo što imamo.
Naravno, trenutnoj vlasti ovo stanje odgovara.
 
stemar je napisao(la):
Cena za The One - 2 faza kreće od 3200 eur pa nešto na gore. Pre neki dan sam video "prazničnu" akciju po 3100 eur.
Pogledajte prilog 183155
Kliknite za proširenje...

Ako imaš 500k, verovatno nije neka razlika da li daješ to na 7 meseci ili odjednom. Sa druge strane, ako nemaš 500k u kešu nego imaš neki priliv sredstava od 70k mesečno, ne verujem da te zanima Soul 65 ili bilo šta tog tipa...

Mada, ako već daju 7 rata bez kamate, ja bih tražio da platim u celosti uz npr. 5% popusta.

Ja sam uvek kupovao nekretnine od ivestitora (nekoliko stanova i lokala), uvek sam se cenjkao i izlazili su mi u susret. Ne znam, kako je sada, mada ako je prodaja u stagnaciji, moraće da spuštaju cene u direktnim pogodbama, makar za keš kupce
 
ioperm je napisao(la):
Dok god država zakonom ne uredi tržište tako da real estate ne bude zamena za berzu, već mesto za življenje, ne očekujem veći pad cena.
Imaš jednu nekretninu? Nema poreza. Dve, takođe 0€. Tri 20€ po kvadratu, četiri 40€, pet 80€...i tako redom.
Pa da vidiš kako će neko imati 40 stanova kada mora izdvajati milione godišnje samo na porez.

Dok god nema zakona o poreklu imovine imamo ovo što imamo.
Naravno, trenutnoj vlasti ovo stanje odgovara.
Kliknite za proširenje...

Da, a to će onda da istera na ulicu hiljade ljudi koji rentiraju stanove...
Taj tvoj "ekstraporez", neću ja da platim, već ću da ga prebacim na cenu zakupa da ga plati podstanar.

Zakon o poreklu imovine postoji već dugo, ali običnom čoveku je neshvatljivo da neko zaista može da zaradi za 3-4 stana u Beogradu, pa su očekivali hiljade pohapšenih.

Nijednoj vlasti, pa ni trenutnoj, ne odgovara da se napravi krah na tržištu nekretnina ili bilo kom drugom tržištu. Takvi drastični porezi bi urušili tržište nekretnina, jer bi ili, kao što sam naveo, rente otišle još više ili bi ljudi krenuli masovno da prodaju stanove, a novogradnja bi zamrla totalno. Novogoradnja generiše privrednu aktivnost, poreze itd...

Ne znam kako običnog čoveka, koji ionako nema ni za jedan stan, dotiče to što neko ima 10 stanova. Više mu je u interesu da je ponuda što veća, jer će jeftinije moći da iznajmi stan ili ga sutra kupi na kredit.
 
Poslednja izmena:
sjcam je napisao(la):
Ako imaš 500k, verovatno nije neka razlika da li daješ to na 7 meseci ili odjednom. Sa druge strane, ako nemaš 500k u kešu nego imaš neki priliv sredstava od 70k mesečno, ne verujem da te zanima Soul 65 ili bilo šta tog tipa...

Mada, ako već daju 7 rata bez kamate, ja bih tražio da platim u celosti uz npr. 5% popusta.

Ja sam uvek kupovao nekretnine od ivestitora (nekoliko stanova i lokala), uvek sam se cenjkao i izlazili su mi u susret. Ne znam, kako je sada, mada ako je prodaja u stagnaciji, moraće da spuštaju cene u direktnim pogodbama, makar za keš kupce
Kliknite za proširenje...
Daju 4 % popusta za 100% avansno koliko ti trenutno daje i banka na stednju, ako das pola 2% i druga polovina na zavrsetku izgradnje. I u fazonu su al nama novac ne treba imamo mi para da zavrsimo sve zato i ne dajemo neke pogodnoste.
 
sstojanovic je napisao(la):
ali ko normalan moze da da preko 4000 kvadrat za kvadrat na toj lokaciji?
Kliknite za proširenje...
Za Soul je to ako prođe prođe cena. Evo juče gledam na Insta reklamu za TheOne 3.100 eur/m2. Tako da sam 200% siguran da je APP i da tu ima dosta prostora za spuštanje, ko zna kako se pregovara.
 
Svaka cena je APP. Moguće da ima prostora za spuštanje i da će vešt pregovarač to da iskoristi.
Ipak, ne verujem da će se spuštanje desiti baš brzo, ne moraju da žure, druga faza neće skoro da počne, tek su zakopali ašov za prvu.
Ko želi da sačeka, vrlo je moguće da će za godinu i više moći da dobije neku drugu cenu. Kakvu, nižu ili višu - to niko nema pojma. Svi pretpostavljamo - nižu. Da li ćemo biti u pravu ostaje da vidimo.
 
Naravno, investitoru je svejedno - stan mu i u slučaju keš kupca i u slučaju kreditnog kupca biva isplaćen u celosti.
 
dzigz je napisao(la):
Dva puta sam kao kreditni kupac spustao cene - iako nista dramaticno, oba puta 3-4%. Doduse jesu bili u pitanju veci stanovi.
Kliknite za proširenje...
Takodje sam spustio cenu stana 3%, cak i garaznog mesta za 500e (koje je kostalo 21.000 ali sam insistirao na bilo kakvom popustu)
Kao kreditni kupac za stan od 50 kvadrata.
U gotovim svim novogradnjama sada je prodaja potpuno odvojena od investitora, prodaju naravno ne zanima popust ali investitor je nekada otvoren za to samo treba njih pitati ili direktno ili preko prodaje, to je barem moje iskustvo.
 
Dobar je savet da se dodje direktno do investitora, ali to nije uvek moguce. Kada i jeste, ako je u pitanju veca kompanija (dakle, ako pricate sa menadzerima umesto sa vlasnicima) - oni nece hteti da preuzimaju nepotrebnu odgovornost direktnim pregovaranjem.

Ipak, ima par saveta koje je dobro primeniti pri svakim pregovorima, pa tako i oko stana, iz mog iskustva (sad kad sam ispisao vidim da izgleda malo kao clanak u Blic Zeni, ali neka ga):

1. Prva greska koju ljudi prave (makar iz mog iskustva) je da traze popust iskljucivo jer bi bas voleli da plate manje. Ono sto ljudi ne shvataju je da i taj prodavac mora da opravda kod svojih nadredjenih spustanje cene, ali i da bi najbolje bilo da oseti realno bezizlaznu situaciju u kojoj mora da spusti cenu da bi prodao stan. Tako da je dobra praksa da se uvek da dobar konkrektan razlog zasto je potrebno spustanje cene (pa makar bio i lazan) - npr. razmisljate se izmedju dva stana, drugi je jeftiniji, ovaj vam je preko budzeta ali bas vam se svidja i pomoglo bi ako bi se spustila cena; banka trazi X% vece ucesce nego sto ste ocekivali, fali vam par hiljada evra i necete moci da kupite nekretninu ako se ne spusti malo, itd. Kao sto rekoh, cak i ako je razlog ocigledno lazan, prodavcu je samo bitno da ima nesto za sta moze da se uhvati kada pokusava da spusti cenu kod nadredjenih.

2. Prevelika ocekivanja - ljudi udju u pregovore oko cene sa ocekivanjem da ce neko da spusti cenu 10% jer su culi nekad negde da je neko spustio. Ako je stan dobar i vi kupujete jedan stan (a ne pola zgrade) niko vam nece dati toliki popust. Vrlo su retki popusti u novogradnji preko 5%.

3. Sve napismeno - pregovori nikako ne treba da se vode verbalno, tu je pitanje kako je ko sta razumeo, vrlo cesto se pojave totalno razlicite stvari u predugovoru od onoga sto ste mislili da ste se dogovorili. I dobri prodavci vole pisane pregovore. Ako neko insistira na verbalnim, savet je da zaobidjete ili makar da napismeno (preko mail-a) stavite zakljucak pregovora pre nego sto se krene u izradu predugovora - cisto kako biste videli da li ste se razumeli.

4. Preporuke - ovo retko pomaze, ali dodaje malo kada su prodavcu potrebni dodatni argumenti kako bi pomogao da se dobije popust. Dakle, recite da imate jos par drugara koji traze stanove i da cete im preporuciti tu zgradu ako kupite tu stan. Naravno, za ovo nemojte da lazete, ali uglavnom svi znamo nekog ko aktivno trazi stan u svakom trenutku.

Naravno, nista ne pomaze ukoliko zgrada ima 100 stanova i 400 ljudi na cekanju. Ili ako postoji izrazito cvrst stav od strane investitora direktno da nema pregovora o ceni. Ali, u normalnoj situaciji, trebalo bi da moze blago da se spusti cena, bez obzira na to koliki je stan i koji je tip kupca.
 
Morate se prijaviti ili registrovati da odgovorite ovde.
Vrh