Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[bushwick]

darkot » Ned Maj 05, 2019 7:49 am[/url]":1qm7y3dk]Stan sa linka u Luja Adamica je novija zgrada od bele fasadne cigle, iako pripada paviljonima. Vidim po toj kruznoj lodji, meni su ovi stanovi super Mislim da ta zgrada ima dole i garazu, ne znam kakva je mogucnost za garazno mesto itd.

jel’ u jednoj od tih zgrada bio požar? meni te zgrade nisi tako privlačne. a i opet se vraćam na to da za tu lokaciji ne bih dala 150000. po meni je taj kraj precenjen.

 

[darkoeon]

Treba mi pomoc oko kupovine stana. Odlucili smo se za stan ulici Dragana Rakica u Zemunu, cena 2.5 sobnog stana od 51kv je 80000, novije je gradnje 2009-2010, e sad mene strasno kopka da li je to za tu lokaciju mnogo. Generalno sve cene su otisle mnogo gore i ne znam da li ce se u nekoj bliskoj buducnosti menjati nesto na bolje ili ce ici samo gore...
https://www.halooglasi.com/nekretnine/p ... 6302336577

Ovo je link tog stana, kvadratura jeste malo manja, ami mi se svidja sto je bas funkcionalan ima i spavacu i deciju sobu i uz to i kupatilo i wc...ne svidja mi se sto je na prizemlju, ali nije to klasicno prizemlje, prozori u dnevnoj i kuhinji su malo visi, ali je terasa sa druge strane malo niza, mada ta zzgradica se nalazi u ogradjenom dvoristu sa jos 4 zgrada i to dvoriste ima kapiju, tako da nema prolaznika sem ljudi koji zive u tim zgradicama...to je naselje Dubis Dragana Rakica. Ako neko moze nesto vise da mi kaze o tom naselju i tim zgradama bio bih mu veoma zahvalan jer se dosta razmisljam, a opet ne bih da izgubim ovako funkcionalan stan, a ne bih ni da ga pretplatim

 

[Ovoono]

Prodat je stan izgleda. Inace ja zivim u blizini, ne svidja mi se naselje, problemi za parking, deca prave buku konstantno, pretrpano je sve, ja sam imao priliku za slican stan dok je bio jeftiniji i odlucio sam se da preskocim.

 

[darkoeon]

Skinut je sa oglasa jer smo ga mi rezervisali, ali jos u sk mogu da otkazem jer nisam dao kaparu i potpisao predugovor. Mi ovde u dvoristu zgrade uz stan dobijamo i parking mesto, tako da za to necu imati problema

 

[darkoeon]

Ovoono » Sre Maj 08, 2019 3:25 pm[/url]":h1llw04g]Prodat je stan izgleda. Inace ja zivim u blizini, ne svidja mi se naselje, problemi za parking, deca prave buku konstantno, pretrpano je sve, ja sam imao priliku za slican stan dok je bio jeftiniji i odlucio sam se da preskocim.

Gde ti zivis ako nije problem? Save Kovacevic ili? I je l' bi mi preporucio neko naselje gde bih mogao da kupim?

 

[Ovoono]

Save Kovacevic, da. Nista u Zemunu trenutno se ne isplati kupovati, Gornji grad bar. Cene su previsoke za taj deo grada.
Eventualno nesto dole, blize keju, to ce drzati cenu uvek, problem je sto se instant proda sve sto valja, tako da ne znam sta da ti savetujem Ja sam stavio sve na hold, i cekam da se trziste normalizuje. Ne zurim toliko. E sad vreme ce pokazati da li sam se prevario ili ne.

 

[imemperor1]

Ovoono » Čet Maj 09, 2019 9:20 am[/url]":2xekj5gi]Ja sam stavio sve na hold, i cekam da se trziste normalizuje. Ne zurim toliko. E sad vreme ce pokazati da li sam se prevario ili ne.

Ma nisi pogrešio sigurno, pogotovo ako imaš vremena čekati dovoljno godina, pošto za najviše 5 godina će cene ponovo biti povoljne. Za to vreme se može kupiti neko povoljno poljoprivredno zemljište itd, jer tu u većini delova Srbije osim Vojvodine može se pazariti za smešne pare.

Jednostavno sve u životu ide po ciklusima i ti ciklusi su uglavnom predvidljivi, mogu samo odstupati 2-3god max, ali uvek nakon leta dolazi jesen, uvek nakon jeseni zima itd. Samo treba biti strpljiv. U ovom ciklusu leto se polako bliži kraju, pa ćemo ući u jesen a onda i u zimu. Preko leta ruke trljaju banke, investitori i oni koji su imali već stanove koje bi prodali. U zimu će trljati ruke oni koji će kupovati povoljne i jeftine stanove.

Koga zanima može da pogleda i ovaj klip, jako je lepo objašnjeno:
[youtube]https://www.youtube.com/watch?v=qPvGArJNg5w[/youtube]

 

[astrodule]

Da su takve promene zaista toliko ciklične i predvidive, svi bismo bili bogati.

Kada bi svi sada krenuli da slušamo ovog lika, to bi poremetilo tržište i sve bi se promenilo.

Nešto slično kao sa kripto valutama. Samo oni koji prvi krenu u takve stvari izvlače profit. Čim se nešto razglasi po medijima - gotovo, jer svi kreću u taj biznis. Mada kod kripto valuta su od toga imali zaradu prodavci hardvera.

 

[imemperor1]

Nezgodan je taj pristup za bilo šta gde se kaže: ''Ako je to tako lako, svi bi to radili, svi bi se tu obogatili itd''. To jednostavno ne funkcioniše tako jer nikada neće SVI to tako raditi, i ne samo da neće svi nego neće ni 10-20% ljudi, jer masa je masa, ona radi po principu straha i hype-a tako da gde krenu prve ovce, tu kreće i sledeća. Kod većine nema puno zdravorazumskog razmišljanja već ono klasično berzansko razmišljanje - ako nešto raste znači da je super, znači da će još da raste do besvesti, znači treba sada da to kupim, jeej. Isto tako važi obrnuta psihologija - ako nečemu pada cena, znači da će da pada do besvesti, znači to ne treba da kupujem i znači da ako to već posedujem treba što pre da prodam. To ti je mentalitet mase.

Ako se čovek izdigne iz mase, i radi najčešće suprotno od onoga što radi masa - velike su šanse da će dobro proći. A zašto?

Pa evo prostih i kratkih objašnjenja:

VEĆINA NIJE BOGATA
VEĆINA NIJE SREĆNA
VEĆINA NIJE EDUKOVANA FINANSIJSKI JER SE TO NE UČI U ŠKOLI
itd itd.

Da je većina sve to, onda bi mogli reći - e znaš šta dobro je da se radi ono što radi većina jer većina je bogata, srećna i edukovana. Ipak, realnost je potpuno drugačija i uglavnom se radjenjem suprotno od mase postižu drastično bolji rezultati. Mogao bih o ovome pisati još dosta ali da ne dužim, poenta je jasna.

Što se kriptoa tiče to je sad jedna druga tema. To je trenutno špekulativni instrument koji je setovan na pucanje kao i dot com bubble. To se nikako ne može porediti sa cikličnim balonima u cenama nekretnina jer nekretnine su uvek bile tu i uvek će biti, dok prolazni hype-ovi budu i prodju posle odredjenog broja godina. A što se tiče generalno stava oko kriptovaluta, naravno, to se slažem, prvi igrači najbolje tu zaradjuju, jer je to šema kao MLM setovana na propast. Nekretnine su nešto drugo, uvek će imati odredjenu vrednost, samo je stvar ciklično loviti kada je ta vrednost na minimumu a ne kada je blizu maximuma.

 

[astrodule]

Tako je, ali kada se o nečemu počne da se priča u medijima, tada je uglavnom već kasno.

 

[imemperor1]

astrodule » Čet Maj 09, 2019 12:00 pm[/url]":2ude2sgj]Tako je, ali kada se o nečemu počne da se priča u medijima, tada je uglavnom već kasno.

Pa da, u medijima se priča kako su cene nekretnina otišle do neba, kako se super zaradjuje od izdavanja stana na dan, što upravo to znači - da je kasno sada za to, i da treba sačekati novi ciklus kada će cene nekretnina opet da se izduvaju kao što je kod nas bilo u periodu od 2011-2015 koji je bio najbolji za kupovati stanove. A period od 2018 do možda 2022 će biti najgori, tj platiće se najskuplje kvadrat gde bi se izdavanjem na dnevnom ili mesečnom nivou izvlačio neto ROI jedva 2-3%, i to bez naravno bilo kakvog osiguranja, a za mnoge i bez plaćanja poreza.

 

[bushwick]

cene nekretnina u Beogradu su bile i više. sad smo otprilike negde na sredini.

 

[imemperor1]

Pa da, brzo će da dostignu taj maximum, jer se sada bukvalno iz nedelje u nedelju utrkuju u novogradnji ko će više da podigne cenu za narednu lamelu, fazu itd. To ide brzo, pretpostavljam za godinu dana da se dostiže krov.

 

[darkoeon]

imemperor1 » Čet Maj 09, 2019 12:05 pm[/url]":2jj9wd19]

astrodule » Čet Maj 09, 2019 12:00 pm[/url]":2jj9wd19]Tako je, ali kada se o nečemu počne da se priča u medijima, tada je uglavnom već kasno.

Pa da, u medijima se priča kako su cene nekretnina otišle do neba, kako se super zaradjuje od izdavanja stana na dan, što upravo to znači - da je kasno sada za to, i da treba sačekati novi ciklus kada će cene nekretnina opet da se izduvaju kao što je kod nas bilo u periodu od 2011-2015 koji je bio najbolji za kupovati stanove. A period od 2018 do možda 2022 će biti najgori, tj platiće se najskuplje kvadrat gde bi se izdavanjem na dnevnom ili mesečnom nivou izvlačio neto ROI jedva 2-3%, i to bez naravno bilo kakvog osiguranja, a za mnoge i bez plaćanja poreza.

A u tom najgorem periodu ziveces kao podstanar i neka bude da ces placati kiriju 200e, to ti je potrosnja od 6000-10000e

Do stagnacije cena ce doci sigurno, ali do bas nekog veceg pada to niko ne moze da garantuje, s obzirom da se dosta ljudi doseljava u Beograd iz ostatka Srbije

 

[imemperor1]

darkoeon » Čet Maj 09, 2019 5:07 pm[/url]":3ahtq3uc]

Ja fala Bogu niti živim u Bg niti bih ikad u Bg živeo pogotovo sada kada postaje jedna teška saobraćajna i zagadjena džungla. Kuća na selu sa dvorištem i voćem, u gradsku džunglu samo kad se mora nešto obaviti, 1-2 puta mesečno.

Na stanove u Bg gledam samo kao na investiciju koja vraća novac. A s obzirom da po trenutnim cenama kvadrata i rente, ta investicija vraća neto 2-3%, to je po mojim kriterijumima jako loša investicija. Neki minimum bi morao biti 5%, a idealno oko 10% da bi ta investicija imala nekog smisla za rentiranje.

E sad ko je ''primoran'' da živi u gradu i da plaća prenaduvane cene kvadrata po svaku cenu to je sad druga stvar. Nažalost hteli ljudi to da priznaju ili ne dosta zasluga imaju što su pristali na centralizaciju ogromnih razmera i što su pristali da budu zaraženi bolešću da se kaže da se živi u Beogradu.

 

[darkoeon]

Sto se centralizacije tice, tu se sa tobom potpuno slazem, a verujem da bi se mnogi ljudi preselili u svoja rodna mesta kad bi im neko ponudio posao tamo i primanja koja imaju u Beogradu.

 

[imemperor1]

darkoeon » Čet Maj 09, 2019 6:07 pm[/url]":3jua7lxk]Sto se centralizacije tice, tu se sa tobom potpuno slazem, a verujem da bi se mnogi ljudi preselili u svoja rodna mesta kad bi im neko ponudio posao tamo i primanja koja imaju u Beogradu.

Pa verujem, slažem se, ali delimično to i jeste problem celog čovečanstva, ne samo ljudi ovde, što većina čeka da im neko nešto ponudi na gotovo. Malo je onih koji se potrude da sami stvore nešto, da izgrade neki posao, da oni budu ti koji će posle zapošljavati i dati dobar primer za ostale poslodavce.

Nažalost višegodišnja loša klima kod nas je učinila svoje i sada retko šta offline da može da se pokrene a da bude dobro isplativo.

Evo npr setio sam se kupljenog stana u Lazarevcu, 2014.godine (koja je još uvek bila jako dobra godina za kupovinu nekretnine za rentiranje). Stan je bio 40m2 za 27.000eur. Znači 675eur/m2. Tada se izdavao bez problema za 160eur, lokacija u samom centru, na glavnoj ulici.

Sada se taj stan izdaje za 130eur. Verovatno se može prodati možda za 32.000eur, odnosno oko 800eur/m2, jer su u tom gradu sada cene u novogradnji, na lošijim lokacijama i do 1.000eur/m2.

I možemo videti odnos cena i rente tada i sada. Tada je bruto ROI bio malo preko 7%, a sada bi na postojeće cene na tržištu i rentu bio oko 4,8%, a neto oko 2-3% kao i što sam pisao.

To je prava slika platežne moći gradjana na tom tržištu. Realna kupovna moć ljudi je sada slabija, a cene kvadrata su dosta veće što upravo ukazuje na balon i da će cene uskoro dostići vrhunac, onda se ustaliti a nakon objave nove svetske male ili velike krize, krenuti dole.

 

[mariks]

samo je pitanje dokle ce rasti i da li ce kada padnu da budu na ovom nivou

Po tvom razmisljanju sacekamo 3-5god i eto stana u centru za 1500e

 

[imemperor1]

mariks » Pet Maj 10, 2019 8:09 pm[/url]":2fefamf9]samo je pitanje dokle ce rasti i da li ce kada padnu da budu na ovom nivou

Po tvom razmisljanju sacekamo 3-5god i eto stana u centru za 1500e

Zavisi kakvog stana u centru za 1.500e Čak i sada ima nekih rupa u suterenima za te pare

Što se tiče toga dokle će rasti cene, pa rašće dok ima onih koji će da plate sve preduvanije cene i dokle je ovakva politika ECB i EURIBOR u minisu itd. Sve to će u narednih godinu-dve da krene u drugom pravcu postepeno tako da tog trenutka cene prestaju da idu na gore i drže se neko vreme, a posle veerovatno padaju dalje, sad do kog nivoa će padati to je dobro pitanje. Zavisi od dosta faktora i samog tipa krize koju mediji budu propagirali u svetu itd. Videćemo

 

[mariks]

upravo, moze da padne na 1000e, a mozemo nikad vise da ne vidimo kvadrat ispod 2000e. Spomenuo si kriptovalute, verovatno nemas investicije u njih pa kazes da je balon koji ce puci i vratiti se na 0. Gresis veliko. Nijednim velikim padom btc se nije vratio na predhodni low. Iza kriptovaluta stoji tehnologija koja ima primenu i koju polako velike firme pocinju da usvajaju. Istrazi malo. Pa i cuveni dotcom bubble je napravio institucije koje su prezivele(nadam se da si cuo za amazon, ebay, cisco...). Kao i u berzanskom trgovanju tako i ovde sve ima svoje cikluse. Nekretnine su kao neki siguran faktor ali veoma spor za obrtanje i nepovoljan po roi. Takodje mislim da je vreme od 3-5 god nerealno za novu krizu, a tek se oporavljamo od prosle. Videcemo.

Inace slazem se, masa kupuje ne kad krene da skace nego kad skoci dovoljno da se misli da nece vise ispod. A kada pada niko ne kupuje jer misli da ide beskonacno dole. Takozvane vune u tradingu.

 

[unedfined]

mariks » Sub Maj 11, 2019 12:44 pm[/url]":ijk9miqu]upravo, moze da padne na 1000e, a mozemo nikad vise da ne vidimo kvadrat ispod 2000e. Spomenuo si kriptovalute, verovatno nemas investicije u njih pa kazes da je balon koji ce puci i vratiti se na 0. Gresis veliko. Nijednim velikim padom btc se nije vratio na predhodni low. Iza kriptovaluta stoji tehnologija koja ima primenu i koju polako velike firme pocinju da usvajaju. Istrazi malo. Pa i cuveni dotcom bubble je napravio institucije koje su prezivele(nadam se da si cuo za amazon, ebay, cisco...). Kao i u berzanskom trgovanju tako i ovde sve ima svoje cikluse. Nekretnine su kao neki siguran faktor ali veoma spor za obrtanje i nepovoljan po roi. Takodje mislim da je vreme od 3-5 god nerealno za novu krizu, a tek se oporavljamo od prosle. Videcemo.

Inace slazem se, masa kupuje ne kad krene da skace nego kad skoci dovoljno da se misli da nece vise ispod. A kada pada niko ne kupuje jer misli da ide beskonacno dole. Takozvane vune u tradingu.

Upravo ste se diskvalifikovali za svako ozbiljnu priču o ekonomiji. Možda jednoga dana kriptovalute postanu regularno i opšteprihvaćeno sredstvo plaćanja. Bitkon to neće biti.

Sam Bitkoin je šarena laža koja je negde na pola puta između čiste piramidalne šeme i para legalnog sredstva plaćanja koje se koristi samo za kupovinu narkotika ili dečije pornografije na internetu.

A da ne ulazimo u tehnološke probleme i nedostatke dizajna koji onemugćavaju da sistem na svetskom nivou obradi više od par stitina transakcija u sekundi. Koje su opet izmađu ostalog izazvane time što je veličina blokova limitirana tako da bi mogli da prođu kroz kineski Great Firewall zbog miner-a koji kradu struju po Kini ili čak imaju privatne elektrocentrale na najgori i najpriljaviji jeftini ugalj.

 

[imemperor1]

Upravo tako. Blockchain će naći primenu za fiat valute koje će evoluirati u potpuno elektronske valute kada uspeju da uvedu cashless society što im je krajnji cilj što se tog dela tiče. A bitcoin i slične kriptovalute naravno tu neće imati šta da traže jer imaju brdo nedostataka.

Cela ta priča oko crypto hype-a je samo deo jedne veće i šire slike i poslužiće da se lakše udje u cashless society i da se ljudi isforsiraju na korišćenje mainstream elektronskih valuta gde će kontrolisati svaku transakciju i uzimati masne poreze i namete na sve što budu želeli.

Ali sve to nije tema ovog topica, već cene nekretnina, pa da ne odlazimo dalje na ovu temu pošto bi imalo tu mnogo šta da se piše.

 

[direktor]

O da upotrebljavate malo srb rijeci vise ne bi bilo na odmet...

 

[mariks]

@undefined

to moze samo da kaze neko ko gleda kako voz prolazi bez njega, a on nema cohones da investira, tako se tese ovi koji su ulozili u 100 hektara zemlje i budu dobri 300e godisnje, dok su u kriptovalutama mogli visestruko da zarade, naravno poznavajuci opste faktore trgovine. Sve je prevara i ceka se samo da pukne naravno ima i onih koji su kuce prodavali da kupe btc kada je bio ~20k, a takvi bolje da su ulozili u zemlju. Kriptovalute nisu vezane za btc, ali je btc zacetnik svega oko kripto i blockchain tehnologije. Da li ce on opstati to niko ne zna i potpuno je nebitno. A kao neko ko je uzeo dosta para na tome (izmedju ostalog i para bez kojih ne bih mogao da kupim stan na zeljenoj lokaciji i zeljene kvadrature) ja bar za sebe smatram da sam kompetentan da ih komentarisem mimo TA i fundamentalnih analiza (a kad vidim da pojedini kace youtube strucnjake njih tek ne smatram ozbiljnim) i uopste nemam nameru ni zelju da se sa nekim ubedjujem. Moje misljenje i iskustvo meni dovoljno Inace kao sto rekosmo to nije tema.

@imemperor1
kao neko ko zna sta ce se desiti u buducnosti ja cu poslusati tvoj savet i deo profita koji budem zaradio za 3-5 godina odvajam za kupovinu jos jednog stana u centru za 1000e po kvadratu nova svetska ekonomska kriza, a ja kupujem stan nek puknu dusmani

 

[darkoeon]

Mozda ima posebna tema za ovo pitanje, ali nisam uspeo da nadjem, pa ajde da ga postavim ovde.

Da li agent za prodaju nekretnina mora da ima polozes strucni ispit o posredovanju? I da li ako nema sme da radi u ime vlasnika nekretnine koji ima polozes strucni ispit?