Kupovina nekretnine, stana, kuće (pitanja i saveti)

[Extroniks]

Isto uvek vodi racuna, penali od 5-10% o kojima pricam se odnose na ukupnu vrednost stana, ne na tvoju uplacenu sumu.
Mislim da ti nijedan investitor nece pristati da na ucesce od 20,000 EUR za stan od 100,000 EUR ti ga ispalis i on samo dobije 2000 EUR odstetu na raskid ugovora.

 

[Adam1234]

Isto uvek vodi racuna, penali od 5-10% o kojima pricam se odnose na ukupnu vrednost stana, ne na tvoju uplacenu sumu.
Mislim da ti nijedan investitor nece pristati da na ucesce od 20,000 EUR za stan od 100,000 EUR ti ga ispalis i on samo dobije 2000 EUR odstetu na raskid ugovora.

To sam hteo sad da pitam. Posto ovo ne bi bio raskid nego visa sila (nije odobren kredit od banke) jel investitori u praksi idalje guraju da tih 5-10% od vrednosti stana zadrzavaju u predugovorima u slucaju da nije odobren kredit ili je bilo slucajeva gde se to navodi kao van toga i da vracaju ili zadrzavaju manji iznos?

 

[Extroniks]

I naravno, advokat ako mozes angazuj ga, ja sam sa mojim advokatom prolazio i pokusavao da se izborim za bolje uslove kod 3 razlicita investitora i imao sastanke, revizije, dopisivanja itd, za 200 ili 300 eur ne secam se, bolje platiti advokata da proba da ti skrene paznju nego da se oslanjas na nas ili svoje tumacenje ugovora.

 

[Extroniks]

To sam hteo sad da pitam. Posto ovo ne bi bio raskid nego visa sila (nije odobren kredit od banke) jel investitori u praksi idalje guraju da tih 5-10% od vrednosti stana zadrzavaju u predugovorima u slucaju da nije odobren kredit ili je bilo slucajeva gde se to navodi kao van toga i da vracaju ili zadrzavaju manji iznos?

Iz mog iskustva samo jedan investitor je pristajao na 5% i to samo u tom slucaju vise sile neodobravanja kredita kao sto kazes, nijedan drugi nije to prihvatao za olaksavajucu okolnost.

Racunaj da ces 5-10% vrednosti stana izgubiti u kesu ako ti ne odobre kredit.
Na kraju dana zato i jeste jeftiniji stan u izgradnji, nosi rizike.

 

[Filip 01]

Prvo, hvala puno Filipe na odgovoru! Dogovorili smo se samo za cenu po m2 i cenu garaze koja kada se sumira ispadne 350.000€. Rekao je da ispod te cene po m2 nece da ide. Nismo pricali jos u vezi dinamike placanja pa zato pisem ovde unapred da budem pripremljen.

Ako sam shvatio dobro, posto investitor u mom slucaju nece da spusta cenu, vi biste mi predlozili da mu dam 20% - 75.000€ (minimalno ucesce sto traze banke) do odobravanja kredita i mogu da mu kazem da ce tih 20% biti u 2 rate npr. 10% pri potpisivanju predugovora i 10% kada se zavrsi gruba gradnja, dok preostalih 20% ucesca (posto je ucesce 40%) ce dobiti samo nakon odobravanja kredita i naravno da se osiguram da u predugovoru/ugovoru ima klauzula da u slucaju ne odobravanja kredita investitor ima pravo samo da zadrzi 5% ili 10% od 75.000€ (inicijalnih 20%) u zavisnosti od toga sta se dogovorimo?

20% odmah, to i banke traže toliko učešće, nisam čuo za rate nikad tu kao što ste naveli.
Nakon odobravanja kredita tih 60% ide njemu, to mu dodje da ste isplatili 80% na 80% izgradjenosti zgrade na koliko banke i daju kredit.
Preostalih 20% nakon primoredaje stana, ovako bi bilo najpoštenije i najobjektivnije.
Tih 5% ili 10% je od ukupne sume stana ako odustanete od kupovine, ali vidite da li možete usled neodobravanja kredita da se stavi 5%.
Postoje i penali ka vama od strane Investitora u slučaju kašnjenja, uglavnom je to nesto simbolicno 3-4e po m2 mesečno, ali treba da bude.
Takodje vidite ako možete u Ugovoru da stavite da će se na osnovu stvarne kvadrature korigovati poslednja isplata rate.
U većini slučajeva Investitori stave +-3% m2 da se toleriše, neki stave +-2%m2, dok oni najbolji i najpošteniji po meni stave da se plaća prava kvadratura.
Svakako vidite sa Advokatom ali mu sve ovo spomenite, jer nisu ni svi Advokati upoznati sa svim forama, ali mislim da Investitor već ima njegov tipski Ugovor sa kupcima.
Kako da kažem ovo su preporuke i ne treba biti baš tvrdoglav i zbog neke sitnice ili tenzije sa Investitorom da se odustane od kupovine, pričam iz iskustva

 

[Filip 01]

To sam hteo sad da pitam. Posto ovo ne bi bio raskid nego visa sila (nije odobren kredit od banke) jel investitori u praksi idalje guraju da tih 5-10% od vrednosti stana zadrzavaju u predugovorima u slucaju da nije odobren kredit ili je bilo slucajeva gde se to navodi kao van toga i da vracaju ili zadrzavaju manji iznos?

Nisam siguran da se to tretira kao viša sila i vidite da se u Ugovoru stavi da poslednjih 10% isplaćujete nakon dobijanja Upotrebne dozvole, uglavnom to Investitori stavljaju nakon pozitivnog Tehničkog prijema.
Evo meni je za jedan apartman prošlo 3 god od kako nema Upotrebnu dozvolu i nisam još isplatio poslednjih 10%.
Nije isto dobijanje pozitivnog rešenja od komisije za Tehnički prijem i dobijanje Upotrebne dozvole

 

[niki]

To sam hteo sad da pitam. Posto ovo ne bi bio raskid nego visa sila (nije odobren kredit od banke) jel investitori u praksi idalje guraju da tih 5-10% od vrednosti stana zadrzavaju u predugovorima u slucaju da nije odobren kredit ili je bilo slucajeva gde se to navodi kao van toga i da vracaju ili zadrzavaju manji iznos?

Tražiš preliminrano odobravanje kredita od strane banke, koja će proveriti tvoj kreditni rejting i malo pročešljati papire investitora, onda se dogovaras oko kapare,…kapara je obično manji iznos do potpisivanja predugovora u kome se definišu penali u slučaju neodobravanja kredita (zbog tvoje ili investitorove manjkavosti) i placa se učešće…idealno ako je*******izgradnja pokrivena nekim projektnim finansiranjem, to je dobar znak da je projekat dobro pročešljan oko papira…

 

[nensav]

I naravno, advokat ako mozes angazuj ga, ja sam sa mojim advokatom prolazio i pokusavao da se izborim za bolje uslove kod 3 razlicita investitora i imao sastanke, revizije, dopisivanja itd, za 200 ili 300 eur ne secam se, bolje platiti advokata da proba da ti skrene paznju nego da se oslanjas na nas ili svoje tumacenje ugovora.

Ovo!
meni relano nije trebao advokat kada sam kupovao stan, ali ipak sam ga konsultovao. Za svaki slučaj.

 

[Filip 01]

Ovo!
meni relano nije trebao advokat kada sam kupovao stan, ali ipak sam ga konsultovao. Za svaki slučaj.

Naravno.
@Adam1234 proveri na katastarskoj parceli gde se gradi zgrada da li ima građevinske dozvole i neophodnih prijava radova itd To se sve radi preko CEOP-a i javno dostupnih informacija https://ceop.apr.gov.rs/eregistrationportal/public/home.
Par puta sam se konsultovao sa advokatom oko kupovina i uvek su njegove reči jel veruješ Investitoru

 

[chiko]

Zar kod ovih vecih investitora/projekata ne postoje tipski ugovori za sve, oko kojih moze jako tesko nesto da se promeni.
Sta ce vam onda advokat ?

 

[sutraw]

Naravno. Ne znam nijedan od tih vecih projekata koji su finansirani od strane banke da je useljen bez tehnickog prijema.

Ja mislim da su tako jedino useljavali Sanivil Premium

 

[Filip 01]

Zar kod ovih vecih investitora/projekata ne postoje tipski ugovori za sve, oko kojih moze jako tesko nesto da se promeni.
Sta ce vam onda advokat ?

Postoje tipski Ugovori kod velikih Investitora i to uglavnom za komplekse.
Na tebi je da vidiš, pročitaš Ugovor i ukoliko hoćeš taj isti i potpišeš, a za to je potrebno ili samostalno znanje i razumevanje ili savet od advokata da ti pojasni šta sve piše i da te upozori možda na nešto po tebe nepovoljno.
Kod nekih Investitora može i da se malo menja Ugovor.
Različito je od situacije do situacije.

 

[dju]

Forumasi, treba mi preporuka za novogradnju:

- budzet 200k
- kvadratura da bude makar 50kv
- lokacija nije presudna, vecinom radim od kuce ali kancelarija je na NBG pa se povremeno ode i tamo
- uskoro useljiva

Caka je u tome sto mi je potrebno da je uskoro useljiva, znaci da je sada novogradnja na ~80% izgradjenosti ili da ce uskoro biti. Mogu jos da se strpim ali ne bih da odugovlacim.
Da kupujete za sebe pod ovim uslovima sta biste preporucili ili jos bolje da li znate neki konkretan projekat koji odgovara?

 

[Skyrunner]

Postoje tipski Ugovori kod velikih Investitora i to uglavnom za komplekse.
Na tebi je da vidiš, pročitaš Ugovor i ukoliko hoćeš taj isti i potpišeš, a za to je potrebno ili samostalno znanje i razumevanje ili savet od advokata da ti pojasni šta sve piše i da te upozori možda na nešto po tebe nepovoljno.
Kod nekih Investitora može i da se malo menja Ugovor.
Različito je od situacije do situacije.

O ovome se i radi. Advokat može da ti pomogne da razumeš uslove i rizike koje prihvataš ako potpišeš takav ugovor.
Može takoođe i da proveri nene druge stvari i dokumentaciju za koju investitor tvrdi da je besprekorna.

Evo na primer, mnogi stanovi koji su na sekundarnom tržištu u Beogradu na vodi imaju određene rizike jer nisu uknjiženi, niti su prošli tehnički prijem a useljeni su.
Njihovi ugovori stvaraju čitav set potencijalnih mesta koje će ti odneti pare a moguće i živce u budućnosti.

 

[sutraw]

Forumasi, treba mi preporuka za novogradnju:

- budzet 200k
- kvadratura da bude makar 50kv
- lokacija nije presudna, vecinom radim od kuce ali kancelarija je na NBG pa se povremeno ode i tamo
- uskoro useljiva

Caka je u tome sto mi je potrebno da je uskoro useljiva, znaci da je sada novogradnja na ~80% izgradjenosti ili da ce uskoro biti. Mogu jos da se strpim ali ne bih da odugovlacim.
Da kupujete za sebe pod ovim uslovima sta biste preporucili ili jos bolje da li znate neki konkretan projekat koji odgovara?

Vidi ima li šta da je ostalo Lastavice, Airport Garden ili Novi Minel

Lux 51 na Bežaniji isto bi trebalo da je prešao 80%

 

[Extroniks]

Forumasi, treba mi preporuka za novogradnju:

- budzet 200k
- kvadratura da bude makar 50kv
- lokacija nije presudna, vecinom radim od kuce ali kancelarija je na NBG pa se povremeno ode i tamo
- uskoro useljiva

Caka je u tome sto mi je potrebno da je uskoro useljiva, znaci da je sada novogradnja na ~80% izgradjenosti ili da ce uskoro biti. Mogu jos da se strpim ali ne bih da odugovlacim.
Da kupujete za sebe pod ovim uslovima sta biste preporucili ili jos bolje da li znate neki konkretan projekat koji odgovara?

Kvart64 prva faza bi trebalo u maju da je na 80%, tu sam ja uzeo stan pa pogledaj

 

[Qaxentius]

Pozdrav ljudi, treba mi predlog novogradnje koja se završava krajem ove godine (2025) ili početkom sledeće (2026), odnosno da bude useljiva.

Budžet je 200.000 evra.

Kvadratura 65-70

Isključivo novogradnja.

Lokacija: širi centralni deo Beograda (Zvezdara, Voždovac, Čukarica, Palilula - ništa preko Save i Dunava)

Takođe, ako neko poznaje manje investitore koji rade pojedinačne zgrade, neka se takođe slobodno javi ovde ili na PM.

 

[sutraw]

Teško u centralnom delu ta kvadratura za 200k

Vidi možda Palatu Vizantiju

 

[Qaxentius]

Teško u centralnom delu ta kvadratura za 200k

Vidi možda Palatu Vizantiju

Mislio sam širi centralni deo (Zvezdara, Voždovac, Čukarica, Palilula), ne centar