Cene nekretnina

[Avanti]

U Majdanpeku, Surdulici i Bosilegradu. U Beogradu je duplo više trenutno, naravno uz neke ekstreme gde je i mnogo više od toga. Realan profit naravno treba umanjiti za inflaciju koja nije mala na 2 god koliki je otprilike ciklus za izgradnju zgrade ako sve ide kako treba.

Majstore, Google ne raste 40% godisnje. Ne mozes da gledas jedan uspesan projekat nego 10 godina jednog investitora. Meni je to struka, radim to od 2006.godine, ako nešto znam to su margine gradjevinskih firmi, developera, konsultantskih kuca i banaka.. Prakticno svih stakeholdera na real estate tržištu.

40% godišnje u compund formuli na 20 godina, sa uloženih 1 milion eura.. Stavi u compound calculator, takva firma ne postoji u ovom delu Evrope, a ne u Srbiji. Ima u Dubaiu jedna ili 2.

 

[mariks]

Možda računa po projektu ne uzimajući u obbzir da za jedan projekt treba 2+ godine.

 

[sutraw]

Možda računa po projektu ne uzimajući u obbzir da za jedan projekt treba 2+ godine.

Pa ni troškovi se ne plaćaju sve na gomili na početku, nego se razvuku na period projekta.

 

[Skomi]

Ok kad si u struci molim te odgovori na pitanja:

1. Zgrada preko puta SIV-a, trenutno u izgradnji, kvm 7.5k pa na gore, koliki je tu profit? U istom kvalitetu ima dosta novogradnji na NBGD samo duplo jeftinije...

2. BNV koliki je tu profit?

3. Kolika je Inflacija godišnje? Koliko su poskupeli krediti? Na 2 god investitor ako zaradi ispod 20% njega nema nigde. Inflacija i krediti sve pojedu.

4. Kod gomile banaka na velikim izosima din oročenja mogu da se naprave između 6-7%, Na 2god a toliki je ciklus koji je motiv investitora da gradi bilo šta ako može 14% da uzme bez ikakvog truda, zašto bi rizikovao npr pad radnika sa zgrade, rušenje potp. zida ako na kraju zaradi 15% pa nema nikakve logike to što pričaš.

4. Ako se u npr. Rumi ili Negotinu kvm novogradnje prodaje po npr. 1200e, zašto je ista zgrada npr na Mirijevu ili Karaburmi (kvalitet, konstrukcija zgrade, stolarija, izolacija ma sve je identično...) košta 2400e? Plac ok košta ali obično investitor da kvm za plac i to ukalkuliše, pa onda i ne zarađuju isto % ali ti su u materiji pa objasni detaljnije.

 

[sutraw]

Evo jedan primer:

Finvest krene da prodaje Vrtove Ceraka po 1700-1800 prvu fazu...posle toga kreće da diže cene u periodu od dve godine kako vreme prolazi...na 2000 pa na 2200-2300, pa na 2400-2500 itd. sad je trenutno 2700-2800 po onome što sam ja čuo od njih u decembru.

Po nekoj zdravoj logici, Finvest se već u tu prvu cenu ugradio bar 15-20% jer mora firma da se osigura da neće graditi budzašto... I onda postoji to dizanje cena od 1700 do 2800. Ok, jesmo imali inflaciju i skok cena rada i materijala - neka mu je povećani trošak 500 EUR po kvadratu (a nema sile da jeste, ali pretpostavimo), on je nabio na cenu kvadrata još 500 evra samo jer mu se može, prosto ide prodaja (pošteno, i treba, ja bih takođe).

Međutim, onda nema šanse da mu je profit 20% na projektu, nego mora da je mnogo veći. I ne sumnjam da je takva situacija za dosta investitora u gradu koji su počeli gradnju pre inflatornog talasa, kada su mogli da kupe jeftino zemljište i kada su potpisivali ugovore sa izvođačima i podizvođačima po nižim cenama.

E sad, sledeći projekat gde tek treba da prođe ceo ciklus planiranja i gradnje, tu će mu profit po nekoj logici sigurno biti manji... Tj. mi smo sad i dalje u periodu medenog meseca za investitore što se tiče viška koji im ostaje (i što opet objašnjava zašto nemaju potrebu da spuštaju cene koliko god sporo da se prodaje)...

 

[nijeproblem]

Evo jedan primer:

Finvest krene da prodaje Vrtove Ceraka po 1700-1800 prvu fazu...posle toga kreće da diže cene u periodu od dve godine kako vreme prolazi...na 2000 pa na 2200-2300, pa na 2400-2500 itd. sad je trenutno 2700-2800 po onome što sam ja čuo od njih u decembru.

Po nekoj zdravoj logici, Finvest se već u tu prvu cenu ugradio bar 15-20% jer mora firma da se osigura da neće graditi budzašto... I onda postoji to dizanje cena od 1700 do 2800. Ok, jesmo imali inflaciju i skok cena rada i materijala - neka mu je povećani trošak 500 EUR po kvadratu (a nema sile da jeste, ali pretpostavimo), on je nabio na cenu kvadrata još 500 evra samo jer mu se može, prosto ide prodaja (pošteno, i treba, ja bih takođe).

Međutim, onda nema šanse da mu je profit 20% na projektu, nego mora da je mnogo veći. I ne sumnjam da je takva situacija za dosta investitora u gradu koji su počeli gradnju pre inflatornog talasa, kada su mogli da kupe jeftino zemljište i kada su potpisivali ugovore sa izvođačima i podizvođačima po nižim cenama.

E sad, sledeći projekat gde tek treba da prođe ceo ciklus planiranja i gradnje, tu će mu profit po nekoj logici sigurno biti manji... Tj. mi smo sad i dalje u periodu medenog meseca za investitore što se tiče viška koji im ostaje (i što opet objašnjava zašto nemaju potrebu da spuštaju cene koliko god sporo da se prodaje)...

Kakvih crnih 20%, to je prica za malu decu, investitora kvadrat ne moze da izadje vise od 1000 eura kako god da okrenes, ja bih rekao da nije ni vise od 700, samo dizu cenu zato sto mogu, a ne da bi zaradili tih 20%

 

[sutraw]

Kakvih crnih 20%, to je prica za malu decu, investitora kvadrat ne moze da izadje vise od 1000 eura kako god da okrenes, ja bih rekao da nije ni vise od 700, samo dizu cenu zato sto mogu, a ne da bi zaradili tih 20%

Neću da se gađam ciframa jer se ne bavim građevinom, verujem da tu ima dosta stvari koje mi kao kupci ne vidimo. I kažem, neka je 20% istina, oni su u proteklih par godina sigurno nabili cene da uzmu hleba preko pogače jer nema šanse da je ceo rast cena u potpunosti proizvod inflacije.

 

[MrGood2016]

Kakvih crnih 20%, to je prica za malu decu, investitora kvadrat ne moze da izadje vise od 1000 eura kako god da okrenes, ja bih rekao da nije ni vise od 700, samo dizu cenu zato sto mogu, a ne da bi zaradili tih 20%

Drugar uzeo kredit na 30 god sa fiksnom kamatnom stopom cc 2% jer igra mali fudbal sa direktorom filijale, investitora kvadrat kosta 700e...

 

[GOJE]

Нема никаквих мистификација. Профит по пројекту може да изађе и преко 50%, као што тврди већина форумаша. А, књиговодствени профит YoY, је свакако испод 20% као што тврди Аванти.

 

[nijeproblem]

Neću da se gađam ciframa jer se ne bavim građevinom, verujem da tu ima dosta stvari koje mi kao kupci ne vidimo. I kažem, neka je 20% istina, oni su u proteklih par godina sigurno nabili cene da uzmu hleba preko pogače jer nema šanse da je ceo rast cena u potpunosti proizvod inflacije.

Kratko i jasno, novogradnja Zeleznik, stan izadje 1600 kvadrat, znaci da on po toj ceni kada plati sve majstore, materijale i sve sve sve, on zaradi po kvadratu oko 300-350 eura? Ma to je smesno da neko stvarno pomisli to, pa onda ovi sto prodaju novogradnje za 4-5-6-7 000 eura, pa ne moze njega da izadje kvadrat 4-5000 i vise pa da prodaje za tako "malu" zaradu

 

[nijeproblem]

Drugar uzeo kredit na 30 god sa fiksnom kamatnom stopom cc 2% jer igra mali fudbal sa direktorom filijale, investitora kvadrat kosta 700e...

Ti se druze smej koliko hoces, ja sam izneo jedini slucaj koji imam da je neko uzeo stambeni kredit od blizih i koliko ga je izaslo, a ovo za kvadrat nista ne mogu da tvrdim, laicki samo napisano, a cisto sumnjam da sam mnogo omasio

 

[Melanholic]

Međutim, onda nema šanse da mu je profit 20% na projektu, nego mora da je mnogo veći. I ne sumnjam da je takva situacija za dosta investitora u gradu koji su počeli gradnju pre inflatornog talasa, kada su mogli da kupe jeftino zemljište i kada su potpisivali ugovore sa izvođačima i podizvođačima po nižim cenama.

A recimo ako bi neko dobio građevinsko zemljište potpuno besplatno? Ako bi naprimer iz "prava korišćenja" zemljište bilo besplatno "pretvoreno" u "pravo Svojine" - o kakvom bi onda profitu mogli govoriti? Zanimljivo je i prebrojati koliko se sve političara usprotivilo ovakvom poklanjanju državne imovine.. sigurno su mnogi bili protiv?

 

[sundjer_bob]

40% godišnje u compund formuli na 20 godina, sa uloženih 1 milion eura.. Stavi u compound calculator, takva firma ne postoji u ovom delu Evrope, a ne u Srbiji. Ima u Dubaiu jedna ili 2.

A sve se brinem da ovi sto se bave gradjevinom u Srbiij ulažu profit u rast biznisa... ne, nego lepo potroše te pare na svoje luksuzne živote, a onda onih istih milion sa još 5 miliona od unapred prodatih stanova ulože sledeće godine da u naredne dve godine dobiju još 100% koje će da troše. Nema kod nas mesta za "compounding" jer nema potrebe za tolikom gradnjom. Vidiš da sve firme rade jedan po jedan projekat i jednu po jednu fazu. Što bi krenuli da prave 2000 stanova od jednom i da prave sebi preveliki supply i da im se smanji profit? A svi znamo da stvarna konkurencija u tom tržištu ne postoji i da ne može tu bilo ko da udje.

 

[mariks]

Pa ni troškovi se ne plaćaju sve na gomili na početku, nego se razvuku na period projekta.

Već unapred znaš troškove odprilike ko je u tom poslu. Plac i ostalo što daš u kompenzaciju za m2 opet ti se oduzima od profita jer stanove nisi prodao već si ih dao i to jeftinije nego što bi prodao. Za tu opciju se najčešće odlučuju oni koji nemaju dovoljno novca da završe projekat iz sopstvenih sredstava. Eto, da ne pričam sad ali jedni ljudi su došli na ideju da naprave zgradu (umesto da kupe stan u bgu npr) pa su zvali i mene da budem koinvestitor (nije Beograd u pitanju), zvali smo i investittore koje poznajemo da nas upute kako, šta, koliko... medjutim ne volim da ulazim u priču gde postoji mogućnost da se ne završi projekt ali kada sam stavio na papir dobit je ta odprilike. E sad garant je nešto veća u Beogradu u zavisnosti od lokacije i kvaliteta zgrade. Sve utiče na cenu, isti alu prozor može da bude duplo skuplji sa različitim staklo parketom i slično. Pitanje je gde će sve investitor zakinuti da bi povećao profit. Ko ne veruje i misli da je lako (tipa za 700e po m2 sagradi kvalitetnu zgradu) može sam da se raspita oko zemljišta, dobijanja dozvole, ceni radova, materijala i td... I da, što je veći projekat veći je i profit delimično jer se troškovi povećavaju ali ne srazmerno. Cenim da neki investitori u Beogradu uzimajući u obzir lokaciju i kvalitet radove imaju i oko 100% profita na projektu, ali 200, 300, 500% kao što neki znaju da navedu, teško mada ne i nemoguće jer lokacija igra glavnu ulogu. Uzmi u obzir da veći se veći projekti duže završavaju i da ti prodaješ korisnu površinu za stanovanje, ne i hodnike, ulaz, stepenište... Druga stvar na kom investitori cepaju u Beogradu su parking mesta, ne koštaju ni približno toliko koliko se prodaju ali i to je veoma deficitirana roba.

 

[Melanholic]

Cena gradnje je vrlo slična i na vrškoj čuki i na BNV.. može da se razlikuje max nekih 500EUR bez obzira na parket, pločice i prozore (i to bukvalno ako se poredi linoleum sa prvoklasnim parketom). Da ne ulazimo sad.. kod mikro stanova naravno završni radovi mogu značajno da dignu cenu u odnosu na velike .. suština je da je lokacija presudna za cenu a ne kvalitet gradnje. Drugim rečima cena zemjlišta najviše utiče na troškove.

 

[Avanti]

 

[Avanti]

Od momenta kupovine ove lokacije, exit je za 3,5 - 4 god.
Evo računajte dobit, ako je lokacija 7 miliona

 

[Skomi]

Jel projekat kompletno gotov? Sve prodato?

 

[Avanti]

Prodaje se plac, trenutno je livada

 

[sutraw]

Zašto piše avg resi sale price 2500, tu se novogradnja prodaje sad preko 3k?

 

[MrNash]

Pogledajte prilog 195328

Ja kako ovo citam imaju dobit 10 miliona na ulozenih 21 miliona, pri ceni od 2500e po kvadratu.

To je skoro 50% dobit na ulozeni kapital, a da ne spominjemo sledeci stvari:
- Dobar deo love se prikupi prodajom i pre nego sto se ozbiljno krene u izgradnju tako da investitor moze da krenu u gradnji sa samo 5-10 miliona. Onda je dobit na ulozeni kapital mnogo veca, ako je investitor ulozio samo 5 milona svog novca dolazimo do 200% dobiti na ulozeni kapital, istina na vise godina, ali opet i da uzmemo da je 4 godine projekat i da investitor krene sa 5 miliona, na kraju 4 godine ima 15 miliona pa racunajte koliko je to godisnje profitna stopa.
- Stavka troskova se vrlo lako moze naduvati, a da se preko povezanih firmi na ime fiktivnih troskova izvuce novac. Npr. po zvanicim finansijskim bilansima proizvodni troskovi cine 80% od prodaje Beograda na vodi, tj. ako oni prodaju kvadrat za 3500e, proizvodni troskovi su 2700e po kvadratu, sve sa poklonjenim zemljistem? To se moze opravdati samo zlatnim slavinama.
- Cena kvadrata za isti projekat se besumucno povecavaju, iako je zemljiste odavno kupljeno, uradjena priprema itd. Kako je moguce da npr. cena zgrade Zelena Avenija 5 bude 3100e u 2023. dok je Zelena Avenija 1 bila 1650e 2016. godine? Zemljiste odavno kupljeno, dakle ostalo samo da se nabaci zgrada, jel su se toliko povecali troskovi ili mozda apetiti? I za ovaj projekat je cena 2500 a trenutno se prodaju stanovi po 3000, ne bi me cudilo da za koju godinu prodaju i po 3500e, pa tek onda vidite koje su to zarade.

Ja licno znam ljude koji rade zgrade u Pancevu, prema njihovim recima imali bi ok profit i da prodaju za 1200e sve sa zemljistom i izgradnjom ali kad ljudi veca placaju 1500 i vise...

 

[Avanti]

Ja kako ovo citam imaju dobit 10 miliona na ulozenih 21 miliona, pri ceni od 2500e po kvadratu.

To je skoro 50% dobit na ulozeni kapital, a da ne spominjemo sledeci stvari:
- Dobar deo love se prikupi prodajom i pre nego sto se ozbiljno krene u izgradnju tako da investitor moze da krenu u gradnji sa samo 5-10 miliona. Onda je dobit na ulozeni kapital mnogo veca, ako je investitor ulozio samo 5 milona svog novca dolazimo do 200% dobiti na ulozeni kapital, istina na vise godina, ali opet i da uzmemo da je 4 godine projekat i da investitor krene sa 5 miliona, na kraju 4 godine ima 15 miliona pa racunajte koliko je to godisnje profitna stopa.
- Stavka troskova se vrlo lako moze naduvati, a da se preko povezanih firmi na ime fiktivnih troskova izvuce novac. Npr. po zvanicim finansijskim bilansima proizvodni troskovi cine 80% od prodaje Beograda na vodi, tj. ako oni prodaju kvadrat za 3500e, proizvodni troskovi su 2700e po kvadratu, sve sa poklonjenim zemljistem? To se moze opravdati samo zlatnim slavinama.
- Cena kvadrata za isti projekat se besumucno povecavaju, iako je zemljiste odavno kupljeno, uradjena priprema itd. Kako je moguce da npr. cena zgrade Zelena Avenija 5 bude 3100e u 2023. dok je Zelena Avenija 1 bila 1650e 2016. godine? Zemljiste odavno kupljeno, dakle ostalo samo da se nabaci zgrada, jel su se toliko povecali troskovi ili mozda apetiti? I za ovaj projekat je cena 2500 a trenutno se prodaju stanovi po 3000, ne bi me cudilo da za koju godinu prodaju i po 3500e, pa tek onda vidite koje su to zarade.

Ja licno znam ljude koji rade zgrade u Pancevu, prema njihovim recima imali bi ok profit i da prodaju za 1200e sve sa zemljistom i izgradnjom ali kad ljudi veca placaju 1500 i vise...

Ebidta i dobit nisu ista stvar. Da ne ulazimo dalje, ovo je prodajni tizer lokacije a realizacija je nešto malo drugačije. Trafo, kanalizacija i ostale peripetije

 

[Avanti]

Zašto piše avg resi sale price 2500, tu se novogradnja prodaje sad preko 3k?

Ko osim galensa ima prosek preko 3k bez PDV-a?

 

[mariks]

Cena gradnje je vrlo slična i na vrškoj čuki i na BNV.. može da se razlikuje max nekih 500EUR bez obzira na parket, pločice i prozore (i to bukvalno ako se poredi linoleum sa prvoklasnim parketom). Da ne ulazimo sad.. kod mikro stanova naravno završni radovi mogu značajno da dignu cenu u odnosu na velike .. suština je da je lokacija presudna za cenu a ne kvalitet gradnje. Drugim rečima cena zemjlišta najviše utiče na troškove.

Majstori ne koštaju isto u Babušnici i u BG-u, 500e razlike na npr 2000-2500e prodajnu cenu nije malo, nije malo ni 20, 30% profita, velike su to cifre, samo na koji vremenski period i na koliki ulog... Slažem se da kvalitet više utiče na cenu kod malih zgrada ali utiče u nekom procentu i kod velikih. Današnje vreme lude tražnje omogućava investitorima da za veliki novac prodaju osrednji kvalitet.

 

[sutraw]

Ko osim galensa ima prosek preko 3k bez PDV-a?

Ja vidim dva projekta da prodaju preko te cene:

Tošin bunar - Novogradnja Novi Beograd, Beograd | City Expert

Novogradnja nudi jedinstveni koncept života u okviru luksuznog hotela sa pet zvezdica u srcu Novog Beograda, pružajući kupcima privilegiju da uživaju u pogodnostima i uslugama hotelskih gostiju. Projekat se sastoji od 41 prostrane stambene jedinice površina od 90 m² do 154 m², omogućavajući...

cityexpert.rs

Savada 3 - Novogradnja Novi Beograd

U ponudi stambeno-poslovnog kompleksa Savada 3 su različiti profili luksuzno opremljenih i funkcionalnih stanova (od jednosobnih do petosobnih, 30-190 m²) kao i garaže i lokali različitih kvadratura. Svi stanovi su kvalitetno opremljeni i imaju termo i zvučnu izolaciju, a zgrade spadaju u visoki...

cityexpert.rs