Cene nekretnina

[enfario]

Najjace je sto ti agencija nudi advokata i sastavljanje ugovora u cenu usluge. Nema teorije da bih verovao advokatu koji igra za stranu koja nije moja strana...
Ko kaze da advokat iz agencije ne igra zajedno sa prodavcem... Tako da bih ja svakako uzeo svog advokata i ta šema gde agencije pokusavaju da uvale svog advokata da bi opravdali cenu je upravo samo to, lazno opravdavanje cene. Vecina agenata su totalno beskorisni skroz i pojma nemaju o samom stanu, a o zgradi i da ne pricamo. Cesto ne znaju ni da nije uknjizen stan, to saznas kad odes da pogledas. Znaci on gubi vreme, ti gubis vreme. Cemu to prijatelju? Samo odradi svoj posao kako treba, sta je problem? Meni licno agencije totalno beskorisne bile dok sam trazio stan, ali totalno.

 

[mariks]

Možda je i najbolje tako.

Ok, ali onda nek prodavac plati tu proviziju koja je u stvari "oglašavanje na njihovom sajtu" ako mu odgovara i svi zadovoljni, a ne prodavac i kupac (mada ne znam na kom principu oni rade). Agent po pravilu stvari treba da bude ovo što Cile priča, neko ko će biti uvek dostupan za tvoj stan, da ga pokazuje, rešava papire, bude upućen u zgradu i stan i olakšava proces. Ja prvi bih posle 2-3 kupca koji su došli da pogledaju stan, a ispostavi se da su došli čisto onako možda ima neko posluženje, prodaju prepustio agentu.

 

[Zarkovo]

Pre prodaje stana sam konsultovao jednog meni poznatog agenta, cisto da cujem savet oko cene i da eventualno posluzi kao filter za smarace. Imali smo bebu od nepunih godinu dana i nije dolazilo u obzir da kroz stan prolazi puno ljudi.

Da sam poslusao njegov savet oko cene, izgubio bih oko 700 evra po kvadratu. Od starta je krenuo sa pricom kako su u tom kraju novogradnje "toliko i toliko", pa zbog povrata PDV-a, pa moras da spustis cenu i slicno. Stan je novogradnja, dvosoban, odlicno opremljen, garazno mesto u ceni.

Odlucim da oglasim stan sam.

Prva dva dana me je zvalo preko 30 agencija. Svi "bas imaju kupca", ali je cena navodno preterana.

Rezultat: Stan prodat u roku od nedelju dana, prvog dana kada su bila razgledanja, po oglasenoj ceni.

Agenti mogu da budu od koristi kada ono sto prodajete i nije bas praznik za oci. Ali ako imate dobru nekretninu i znate njenu vrednost, nekad je sasvim dovoljno da se stvari uzmu u svoje ruke.

Mozes da nam kazes sada kad si prodao, kakav je stan u kom kompleksu i cenu za koju si prodao?

 

[Filip 01]

Ok, ali onda nek prodavac plati tu proviziju koja je u stvari "oglašavanje na njihovom sajtu" ako mu odgovara i svi zadovoljni, a ne prodavac i kupac (mada ne znam na kom principu oni rade). Agent po pravilu stvari treba da bude ovo što Cile priča, neko ko će biti uvek dostupan za tvoj stan, da ga pokazuje, rešava papire, bude upućen u zgradu i stan i olakšava proces. Ja prvi bih posle 2-3 kupca koji su došli da pogledaju stan, a ispostavi se da su došli čisto onako možda ima neko posluženje, prodaju prepustio agentu.

U NS-u jedino i od prodavca uzimaju naknadu.
Naravno da treba da bude upućen u zgradu.
Ne znam koliko su ovde ljudi imali susreta sa agentima, ja sam imao 2 dana sa jedno 4 agenta.
Ne znaju iz prve zgradu da pronadju, to jest ulaz im baš ne ide.
Spratnost u izgradnji je isto pojam, pa moraju da zovu šefa gradilišta ili ako je manja zgrada i samog Investitora.
Materijalizacija da ne pričam, bilo me je sramota tog agenta šta pokušava da kaže pa sam prestao sa pitanjima itd...
Naučili i izvadili iz je podsetnika da ponove oko pločica i parketa i sanitarija...
Lokacija top, blizina svega itd...
Kažem trebaju agencije malo da obave neke anonimna razgledanja da vide kako im zaposleni rade...Nije da toga nema i u drugim profesijama, eto barem neka anketa od zainteresovanih kasnije, online anketa itd...

 

[super.operater]

Pa koliko se stanova na oglas8mq prodaje direktno od vlasnika? Možda neki promil.

To vise govori o vlasnicima i stanju papira nego o stanovima

 

[Filip 01]

Da sam poslusao njegov savet oko cene, izgubio bih oko 700 evra po kvadratu. Od starta je krenuo sa pricom kako su u tom kraju novogradnje "toliko i toliko", pa zbog povrata PDV-a, pa moras da spustis cenu i slicno. Stan je novogradnja, dvosoban, odlicno opremljen, garazno mesto u ceni.

Odlucim da oglasim stan sam.

700eur po kvadratu.
Ne znam šta da mislim o tom agentu, ili je nekom svom nameštao kupovinu pa kasniju preprodaju ali ja bih se pohvalio direktno agenciji i njihovom direktoru nakon prodaje

 

[super.operater]

U NS-u jedino i od prodavca uzimaju naknadu.

Meni je ovo skroz fer. U Beogradu deru i kupca (stvarno mi nije jasno zasto ljudi pristaju na to) narocito jer te posle ceka da platis i notara i porez na prenos apsolutnih prava ili pdsv ako nemas povracaj ...

Naravno da treba da bude upućen u zgradu.

Ako ne zna nista o stanu, gde su noseci zidovi gde instalacije, godinu izgradnje i preporucuje samo "higijensko krecenje" nemamo sta da pricamo Za novogradnju stvarno mora da bude upucen u projekt ili gubimo vreme.

Ne znam koliko su ovde ljudi imali susreta sa agentima, ja sam imao 2 dana sa jedno 4 agenta.

Imao sam dosta, blagi uzas ... Agent za prodaju nekretnina je jedno od najomrazenijih zanimanja, nesto kao branioc silovatelja ili ubica, narko dilera ... ljige na kvadrat.

 

[Filip 01]

Imao sam dosta, blagi uzas ... Agent za prodaju nekretnina je jedno od najomrazenijih zanimanja, nesto kao branioc silovatelja ili ubica, narko dilera ... ljige na kvadrat.

Ima normalnih i koji stvarno pomognu ljudima, neki kupuju stan a i da ne znaju šta su noseći zidovi, da budemo realni.
Ali i ti koji shvataju ozbiljno posao i koji bi i da profesionalno odrade padaju u vodu zbog svojih kolega neznalica.
Tu je isto problem do firme koja ne vidi ko za njih sve radi i koja je dozvolila da ih tako neko predstavlja.
EDIT: Dao bih im i beobuild da čitaju i budu kasnije aktivni ako hoće da napreduju Možda i ima toga ko zna

 

[Analitičar]

To vise govori o vlasnicima i stanju papira nego o stanovima

Stanju papira? Pa nije agent mađioničar pa da neknjižen stan upiše u katastar. Čisti papiri=da je stvarna kvadratura stana I da je prodavac vlasnik 1/1, bez tereta. Svaka (polu)pismena osoba može proveriti da li su papiri čisti preko aplilacije e-katastar, ne angazuju ljudi agente zbog toga...

 

[AleksandarAca]

700eur po kvadratu.
Ne znam šta da mislim o tom agentu, ili je nekom svom nameštao kupovinu pa kasniju preprodaju ali ja bih se pohvalio direktno agenciji i njihovom direktoru nakon prodaje

Mislim da je vise hteo da uzme na brzinu neku lovu.

3300 je tada bila prosecna cena novogradnje u izgradnji u tom kraju, pa je on automatski racunao stara zgrada par godina, pa ne postoji odbitak pdv + ide porez na prenos i njegova procena je bila oko 3000 realno. Prodat na kraju za oko 3700

 

[enfario]

Stanju papira? Pa nije agent mađioničar pa da neknjižen stan upiše u katastar. Čisti papiri=da je stvarna kvadratura stana I da je prodavac vlasnik 1/1, bez tereta. Svaka (polu)pismena osoba može proveriti da li su papiri čisti preko aplilacije e-katastar, ne angazuju ljudi agente zbog toga...

A kako pronadjes gde se tacno nalazi stan i koji je tacno stan ako ne mozes preko slika?

 

[super.operater]

Ima normalnih i koji stvarno pomognu ljudima, neki kupuju stan a i da ne znaju šta su noseći zidovi, da budemo realni.
Ali i ti koji shvataju ozbiljno posao i koji bi i da profesionalno odrade padaju u vodu zbog svojih kolega neznalica.

Ima, slazem se, ali je broj onih koji zaista znaju svoj posao drasticno manji nego onih ostalih, Nije cak ni normalna a raspodela, pre ce biti neka eksponencijalna

Tu je isto problem do firme koja ne vidi ko za njih sve radi i koja je dozvolila da ih tako neko predstavlja.

I firme su tu sou tezak, vecina tih firmi je na granici normalnosti.

EDIT: Dao bih im i beobuild da čitaju i budu kasnije aktivni ako hoće da napreduju Možda i ima toga ko zna

 

[super.operater]

Stanju papira? Pa nije agent mađioničar pa da neknjižen stan upiše u katastar. Čisti papiri=da je stvarna kvadratura stana I da je prodavac vlasnik 1/1, bez tereta. Svaka (polu)pismena osoba može proveriti da li su papiri čisti preko aplilacije e-katastar, ne angazuju ljudi agente zbog toga...

Nisam mislio da agent to treba da radi nego obicno vlasnici daju preko agencije stan gde ima neka zackoljica pa ce se valjda naci neko ko ce to da proguta odnosno da pristane na neke cudne kombinacije. To je najcesce sa hipotekama na stanu koje nisu vezane za stan neko za neki komercijalni kredit, ili prekid kontinuiteta vlasnistva ili ...

 

[cile93]

Naravno da ima funkciju, samo radi puno neznalica.
Treba agencija da im održi jedan kurs prvo o ponašanju a onda i da ih uputi u posao.
Mnogi su bre nezadovoljni i ljubomora im izbija kada vide ko kupuje stanove sa ozbiljnim novcima, a zbog njih primaju platu, jedan apaurd.
EDiT: Pri tome ne mislim na magijaše, za njih imaju strahopoštovanje i previše ih cene naspram drugih, to je moje mišljenje.
Par puta sam išao da se nadjem i gledam sa agentima svi do jednog su me odmerili od glave i pete prvi put. Ja prašnjav sa gradilišta, kolutaju očima, pa onda kez kada okrenem ključne ljude koji su učesnici u toj izgradnji. Baš za mene providno.

Razumem potpuno šta kažeš jer ima agenata koji se ponašaju nadmeno, i to je stvarno antiprofesionalno.
U svakoj branši ima onih koji misle da mogu da procene čoveka po patikama, i naravno da to ostavi loš utisak.
Ali isto tako je činjenica da ti pojedinci ne mogu da predstavljaju ceo sektor, niti da promene činjenicu da ima i vrlo korektnih, vrednih i kompetentnih ljudi u tom poslu. Jednostavno, tržište nekretnina u Beogradu je postalo magnet za priučene mešetare, pa se to prelama i na percepciju.
To što si ti došao prašnjav sa gradilišta i što su te čudno gledali, to govori više o njima nego o tebi.
Ko ozbiljno radi svoj posao, zna da je kupac kupac, bilo da dolazi u odelu, majici sa gradilišta ili trenerci.
U krajnjoj liniji, svako od nas bira strategiju, ako hoćeš punu kontrolu i imaš iskustva, radiš sam; ako hoćeš da ne gubiš vreme i da ne slušaš ništa,angažuješ agenta; ako naletiš na pogrešnog, menjaš ga.
Nema tu filozofije, niti je iko dužan da trpi nečiji ego.

 

[cile93]

Ak je stan uknjizen 1/1 (ili drugacije sa ovlascenjima) bez tereta na stanu sa iole normalnom cenom prodace se bez agenta bukvalno sam za manje od mesec dana. Dati 2% u toj situaciji je ravno ludilu, a jos vise sto se daje agentu koji realno nema nikakvu ulogu.

Da, za stan koji je čist papirski, dobro lociran i normalno cenovno postavljen, potpuno se slažem, takva nekretnina danas praktično sama sebe proda.
Tu je agent realno samo posrednik koji otvori vrata i javi se na telefon.
Ali opet, to je idealna situacija.
U praksi ljudi biraju agenta ne zato što misle da on radi nešto magično, nego zato što, nemaju vremena da se bave obilascima, ne žele da komuniciraju sa 50 random ljudi dnevno, ne žele da objašnjavaju papire, ne žele da se cimaju oko zakazivanja, proveravanja, pregovora itd.
To je sve komfor.
Ako ti je tih 2% previše za taj komfor, onda naravno da radiš sam i završiš.
Ako ti je lakše da ti neko drugi filtrira i odradi tehniku, onda platiš.
Jednostavno je stvar izbora, a ne ludila.

 

[Extroniks]

Ja da prodajem svoj stan preko agenta bih u startu digao cenu par %, da nadomestim taj "gubitak" od agencije

I mislim da se dosta ljudi vodi tom logikom, na kraju tu najvise ispasta kupac em placa vecu cenu em ide provizija agenciji

 

[cile93]

Ok, ali onda nek prodavac plati tu proviziju koja je u stvari "oglašavanje na njihovom sajtu" ako mu odgovara i svi zadovoljni, a ne prodavac i kupac (mada ne znam na kom principu oni rade). Agent po pravilu stvari treba da bude ovo što Cile priča, neko ko će biti uvek dostupan za tvoj stan, da ga pokazuje, rešava papire, bude upućen u zgradu i stan i olakšava proces. Ja prvi bih posle 2-3 kupca koji su došli da pogledaju stan, a ispostavi se da su došli čisto onako možda ima neko posluženje, prodaju prepustio agentu.

Upravo to, u idealnom modelu prodavac plaća agenta jer agent radi za njegov interes.
Kod nas je praksa malo izvitoperena pa se često provizija deli ili pada i na kupca, ali to već zavisi od agencije i od toga ko je kome doveo posao.
I slažem se, pravi agent bi trebalo da bude baš to što kažeš, uvek dostupan, zna zgradu i stan, filtrira turiste, rešava papire, olakšava proces do notara.
Problem je što u praksi mnogi to ne rade, pa se ljudi s razlogom osećaju kao da plaćaju oglas na sajtu.
Ali u situaciji kada ti posle nekoliko obilazaka dosadi, kada nemaš vremena ili volje, agent zapravo ima smisla.
Samo treba naleteti na nekog ko stvarno radi posao, a ne na onog koji samo prebaci fotke na oglase i čeka.

 

[AleksandarAca]

Agentu kazes svoju cenu. A on neka radi sta hoce, neka se ugradi koliko mu dusa iste...

 

[Analitičar]

Ja da prodajem svoj stan preko agenta bih u startu digao cenu par %, da nadomestim taj "gubitak" od agencije

I mislim da se dosta ljudi vodi tom logikom, na kraju tu najvise ispasta kupac em placa vecu cenu em ide provizija agenciji

Ja bih podigao par % I da ne prodajem preko agenta. Od viška glava ne boli.

 

[MilanS72]

Malo random podataka:

I kola nije lako priuštiti u SAD, a svoj stan...

I izgleda da nismo mi jedini gde je cena starogradnje i novogradnje slična:

Baš ogromne devijacije na tržištu. Ako bih morao da spekulišem, uvek naginjem ka "you'll own nothing and you'll be happy" scenariju koji se nemilosrdno odvija. Sa sve "big print", pa onda svi u CBDC. Nakon toga zbog poreza i eventualne Maxi-kasirke sa nasleđenim stanom u krugu dvojke mora da ga prodaju.

Elem, što se pol. situacije tiče, ja sada više ne vidim način da dođe do nekih promena koje bi ikako uticale na cene stanova u Srbiji. Veliki deo "opozicije" zajedno sa SNS-om "snajperiše" po studentskoj listi, a ovako ili onako se izgleda sprema zakoret ka Zapadu. Samo sam siguran da niko neće dozvoliti politiku veće suverenosti za Srbiju. Samo se kolonizatori međusobno takmiče.

Tako da je po meni najverovatnije da će opozicija na postizbornim pregovorima da, kako ameri kažu, "iščupa poraz iz ćeljusti pobede" i izgubiti i tih par cercle-deux opština, i da će se sve nastaviti po starom.

A čak i ako bude promene, ja svakako ne verujem da će iko smeti da recimo pusti kurs dinara da slobono pluta. Suviše smo zabrazdili u ovom smeru, nema više skretanja sa šina na koje nas je postavila ova vlast. Jer bi pad izazvalo potrese koji bi novu vladu odmah uzdrmali; narod očekuje da "odmah bude bolje" i nikakve "bolne korekcije" ne bi imale prođu.

Ono što je po meni takođe jasno, je da će se EXPO održati. Nemoguće ga je sada više zaustaviti, a ni opozicione stranke (čiji neki članovi su, kako pročitah, organizaciono-rodbinski upleteni) neće ni hteti niti smeti da zaustave ono što je započeto. Dakle, očekivano divljanje cena stanova kako se 2027 bliži je sasvim izvesno.

Dugoročno je jedino pitanje da li bi neka ta neka nova koalicija zaustavila planove širenja BW do Slavije, ili bi čak i sa tim nastavili; nova ekipa, stari planovi.

Kako god, po mom mišljenju je samo pitanje kojom brzinom će cene rasti narednih godina. Da li će biti većih skokova (ako izuzmemo EXPO), u slučaju da Trampova administracija reši da prepegla krizu (velika verovatnoća po meni, eno obećava 2000$ "dividende" od tarifa ), što bi nam Mirijevo 5K donelo još pre 2030. Ili će biti "samo" linearnog rasta na nivou realne inflacije. Dinara naravno, ne Evra.

 

[zekagradjevinar]

Meni je ovo skroz fer. U Beogradu deru i kupca (stvarno mi nije jasno zasto ljudi pristaju na to) narocito jer te posle ceka da platis i notara i porez na prenos apsolutnih prava ili pdsv ako nemas povracaj ...

Pristaju na to zato što žele da kupe stan pa im je to nužno zlo. Ako ne potpišeš da ćeš da platiš proviziju, jednostavno neće da ti pokaže stan. Da je fer, nije. To je možda i jedini primer da plaćaš uslugu koju nisi tražio, odnosno da plaćaš nekog da zastupa interese druge strane na štetu tvojih interesa.

 

[super.operater]

Pristaju na to zato što žele da kupe stan pa im je to nužno zlo. Ako ne potpišeš da ćeš da platiš proviziju, jednostavno neće da ti pokaže stan.

To mi se jos nije desilo da nece da pokazu stan. Obicno traze taj potpis kada se vec pogleda stan.

Da je fer, nije. To je možda i jedini primer da plaćaš uslugu koju nisi tražio, odnosno da plaćaš nekog da zastupa interese druge strane na štetu tvojih interesa.

Nacuo sam da u poslednje vreme kupci izlaze sa bruto cifrom koju se spremni da plate prodavcu a onda se prodavac i agent namiruju i dogovaraju koliko ce to da bude. Mislim da je to ok pristup.

 

[Sava Sava]

Malo random podataka:

Pogledajte prilog 259452

I kola nije lako priuštiti u SAD, a svoj stan...

Pogledajte prilog 259453

I izgleda da nismo mi jedini gde je cena starogradnje i novogradnje slična:

Pogledajte prilog 259454

Baš ogromne devijacije na tržištu. Ako bih morao da spekulišem, uvek naginjem ka "you'll own nothing and you'll be happy" scenariju koji se nemilosrdno odvija. Sa sve "big print", pa onda svi u CBDC. Nakon toga zbog poreza i eventualne Maxi-kasirke sa nasleđenim stanom u krugu dvojke mora da ga prodaju.

Elem, što se pol. situacije tiče, ja sada više ne vidim način da dođe do nekih promena koje bi ikako uticale na cene stanova u Srbiji. Veliki deo "opozicije" zajedno sa SNS-om "snajperiše" po studentskoj listi, a ovako ili onako se izgleda sprema zakoret ka Zapadu. Samo sam siguran da niko neće dozvoliti politiku veće suverenosti za Srbiju. Samo se kolonizatori međusobno takmiče.

Tako da je po meni najverovatnije da će opozicija na postizbornim pregovorima da, kako ameri kažu, "iščupa poraz iz ćeljusti pobede" i izgubiti i tih par cercle-deux opština, i da će se sve nastaviti po starom.

A čak i ako bude promene, ja svakako ne verujem da će iko smeti da recimo pusti kurs dinara da slobono pluta. Suviše smo zabrazdili u ovom smeru, nema više skretanja sa šina na koje nas je postavila ova vlast. Jer bi pad izazvalo potrese koji bi novu vladu odmah uzdrmali; narod očekuje da "odmah bude bolje" i nikakve "bolne korekcije" ne bi imale prođu.

Ono što je po meni takođe jasno, je da će se EXPO održati. Nemoguće ga je sada više zaustaviti, a ni opozicione stranke (čiji neki članovi su, kako pročitah, organizaciono-rodbinski upleteni) neće ni hteti niti smeti da zaustave ono što je započeto. Dakle, očekivano divljanje cena stanova kako se 2027 bliži je sasvim izvesno.

Dugoročno je jedino pitanje da li bi neka ta neka nova koalicija zaustavila planove širenja BW do Slavije, ili bi čak i sa tim nastavili; nova ekipa, stari planovi.

Kako god, po mom mišljenju je samo pitanje kojom brzinom će cene rasti narednih godina. Da li će biti većih skokova (ako izuzmemo EXPO), u slučaju da Trampova administracija reši da prepegla krizu (velika verovatnoća po meni, eno obećava 2000$ "dividende" od tarifa ), što bi nam Mirijevo 5K donelo još pre 2030. Ili će biti "samo" linearnog rasta na nivou realne inflacije. Dinara naravno, ne Evra.

Sve si dobro napisao: neće pustiti tek tako kurs da pluta, neće biti ništa...ali zaboravio si da imamo ogromne dugove, (koji i nisu u prevodu veliki za zemlje koje imaju privredu). Zaboravio si da nemamo privredu, i da smo zaduženi kao kockar kod zelenaša, zaboravio si da nema para kao pre i da su svi viškovi utučeni u stanove, zaboravio si da nemamo poljoprivredu za razliku od prethodnih kriza. Zaboravio si da se kurs dinara čuva ogromnim novcem, koga nema.

 

[Suzuman]

Počelo je...

 

[sundjer_bob]

A u članku piše:

Kako su saopštili iz Narodne banke Srbije, dinar je prema evru nepromenjen u odnosu na period od pre mesec dana, na godišnjem nivou oslabio je za 0,1 odsto, kao i od početka godine.

Koja šizofrenija.