Cene nekretnina

[Filip 01]

Znaš koji adrenalin je berza... Ja stavio neke malo veće pare u VWRA na proleće ove godine, otad skočilo 12-13%... Jeste uglavnom vezano za pad dolara, ali svejedno lepo gledati

Verujem, igrao sam se malo sa kriptom tako da znam šta je to

 

[danko]

Ukratko: Uloženo 47k, zarada 35k, prodaja 110k.

I naravno da nisi pobedio SP500 čak i na tom relativno kratkom periodu i čak i kad je ekonomija upala u ozbiljnu recesiju tokom kovida:

Da si uložio te iste pare u SP500 danas bi imao 190k evra na računu. Za 15 godina bi imao 900k evra na računu. Da li će ta nekretnina za 15 godina vredeti i/ili prihodovati te pare?

I da se osvrnem na onaj tvoj dugački post gde ti objašnjavaš kako je tebi investicija u nekretnine isplativa stvar, da bi tvoji drugari imali gde da spavaju, rođaci gde da rade itd.. To je sve ok, imam i ja hobije na koje trošim novac, ali je malo bizarno da ti savetuješ druge da ulažu u nekretnine i da je to odličan posao, jer je to tebi hobi, iako svi pokazatelji ukazuju to da gubiš debele pare (ne računajući vreme i ostale rizike koji uopšte nisu mali).

Dakle još jednom da stresiram - ne postoji nekretnina koja će na duži rok od 25 godina ili više da pobedi SP500. Nigde na planeti. To je fizički i ekonomski potpuno nemoguće.

 

[mića]

Jedini slučaj za koji ja znam da je dugo bio blizu sa S&P je kolega koji je (sa ženom, oboje sa visokim platama) uzimao stanove na kredite.
Ali, on je prvo mnogo vremena potrošio da definiše profil ljudi kojima može dobro da ista, pa ona kakve stanove da traži da bi to postigao.
Pa je onda jurio polovan fancy nameštaj, čuje na nekom meet-upu da se neki senior seli u inostranstvo, pa navali da mu proda ogroman TV (koji neće nositi) i slično.

Tvrdi da je uvek mogao da dobije 10-15% preko rate (što onda izađe na ~0 zbog praznog hoda). Na kraju su došli do 7 stanova pod kreditima (sad su 2 otplatili, plate prestale da rastu, pa nema dodatne kreditne sposobnosti). I opet očekuje da će na 25 godina biti tu negde ili ispod S&P (iako je uložio učešće i početno sređivanje, ne ceo stan)

Malo previše....

 

[super.operater]

Ja ne poznajem nikoga ko je odmah kupio stan sa upotrebnom i uselio se...nov stan.
Svi smo u riziku...sem onih koji nikad nista nisu kupili a znaju da se tako ne radi

Neki Novosadjani su gradilu BG-u zgradu koja se prodavala iskljucivo po zavrsetku sa uknjizenim stanovima i upotrebnom dozvolom. Nije cak bi bilo skuplje mnogo nego sto je bila okolna novogradnju u rupi. Bas sam bio nalozen da uzmem tu ali sam bio kratak nekih 120K (pre 3 godine)

 

[mića]

I naravno da nisi pobedio SP500 čak i na tom relativno kratkom periodu i čak i kad je ekonomija upala u ozbiljnu recesiju tokom kovida:
Pogledajte prilog 252821

Da si uložio te iste pare u SP500 danas bi imao 190k evra na računu.

I da se osvrnem na onaj tvoj dugački post gde ti objašnjavaš kako je tebi investicija u nekretnine isplativa stvar, da bi tvoji drugari imali gde da spavaju, rođaci gde da rade itd.. To je sve ok, imam i ja hobije na koje trošim novac, ali je malo bizarno da ti savetuješ druge da ulažu u nekretnine i da je to odličan posao, jer je to tebi hobi, iako svi pokazatelji ukazuju to da gubiš debele pare (ne računajući vreme i ostale rizike koji uopšte nisu mali).

Dakle još jednom da stresiram - ne postoji nekretnina koja će na duži rok od 25 godina ili više da pobedi SP500. Nigde na planeti. To je fizički i ekonomski potpuno nemoguće.

Slažem se....ali opet nije sve bukvalno u novcima i ROI

 

[mića]

Neki Novosadjani su gradilu BG-u zgradu koja se prodavala iskljucivo po zavrsetku sa uknjizenim stanovima i upotrebnom dozvolom. Nije cak bi bilo skuplje mnogo nego sto je bila okolna novogradnju u rupi. Bas sam bio nalozen da uzmem tu ali sam bio kratak nekih 120K (pre 3 godine)

Kad kažeš NEKI ...?
Koliko to znači da ih je bilo ...1%
Uzeli neki i pare kod Dafine...neki

 

[danko]

Slažem se....ali opet nije sve bukvalno u novcima i ROI

Ako pričamo o isplativosti nečega kao investicije, apsolutno jeste sve u novcima i ROI. Ako pričamo o hobijima onda ROI nije bitan, ail tada naglasimo da pričamo o hobijima, da neko sa strane ne bi izvukao pogrešne zaključke.

 

[super.operater]

Kad kažeš NEKI ...?
Koliko to znači da ih je bilo ...1%
Uzeli neki i pare kod Dafine...neki

Rekao sam "neki" jer nisam hteo da napisem koja je firma ali mogu i da napisem ovde kakve veze ima. U pitanju je Sunce gradnja, zgrada u Nikole Stefanovica.
Ne kapiram ovo sa procentima

 

[roger34]

Malo previše....

Ne veruješ u priču ili misliš da je previše cimanja?

 

[Filip 01]

Ako pričamo o isplativosti nečega kao investicije, apsolutno jeste sve u novcima i ROI. Ako pričamo o hobijima onda ROI nije bitan, ail tada naglasimo da pričamo o hobijima, da neko sa strane ne bi izvukao pogrešne zaključke.

Ok.

Ja sam kupio krajem '23 pre izlivanja ploče, a nekih 18 meseci nakon pocetka gradnje za 3k plus pdv. Sada investitor prodaje za 4k plus pdv i to preostale stanove koji su po meni losije pozicionirani na povučenom spratu. Očekivani datum završetka Q2 '26. Videćemo cenu tada, ali verujem minimum 40% više od onoga što sam platio.

 

[danko]

Pa je onda jurio polovan fancy nameštaj, čuje na nekom meet-upu da se neki senior seli u inostranstvo, pa navali da mu proda ogroman TV (koji neće nositi) i slično.

U današnje doba opremiti stan je trivijalno jeftino u odnosu na cenu nekretnine.

Tvrdi da je uvek mogao da dobije 10-15% preko rate (što onda izađe na ~0 zbog praznog hoda). Na kraju su došli do 7 stanova pod kreditima (sad su 2 otplatili, plate prestale da rastu, pa nema dodatne kreditne sposobnosti). I opet očekuje da će na 25 godina biti tu negde ili ispod S&P (iako je uložio učešće i početno sređivanje, ne ceo stan)

Ok, možda su uspeli da dobiju 10-15% preko rate, a šta je sa učešćem? To im je palo sa neba?

Šta je sa rizikom da imaš daisy chain od 7 nekretnina, sve pod kreditima, na knap sa ratama i dovoljno je da imaš samo jedan potres u tih 25 godina da se sve sruši kao kula od karata? Pri čemu takođe ni rizik nije proporcionalno raspoređen, već je drastično veći u prvih 15 godina, pa se onda naglo smanjuje.

Ruku na srce ovaj biznis model ne može da se poredi sa SP500, jer ti ne možeš da uzmeš kredit od banke na 25 godina da bi stavio pare u SP500. Dakle ne možemo da merimo prinos na nečemu što nemamo, tako da je ovo za nekoga ko ima dobar apetit za rizik skroz ok varijanta.

 

[Analitičar]

Jedini slučaj za koji ja znam da je dugo bio blizu sa S&P je kolega koji je (sa ženom, oboje sa visokim platama) uzimao stanove na kredite.
Ali, on je prvo mnogo vremena potrošio da definiše profil ljudi kojima može dobro da ista, pa ona kakve stanove da traži da bi to postigao.
Pa je onda jurio polovan fancy nameštaj, čuje na nekom meet-upu da se neki senior seli u inostranstvo, pa navali da mu proda ogroman TV (koji neće nositi) i slično.

Tvrdi da je uvek mogao da dobije 10-15% preko rate (što onda izađe na ~0 zbog praznog hoda). Na kraju su došli do 7 stanova pod kreditima (sad su 2 otplatili, plate prestale da rastu, pa nema dodatne kreditne sposobnosti). I opet očekuje da će na 25 godina biti tu negde ili ispod S&P (iako je uložio učešće i početno sređivanje, ne ceo stan)

Ali taj što uzima stanove na kredite je automatski u podređenom položaju, jer ne postoji kalkulavicija da ces u Srbiji dobiti bolje uslove za kredit nego u Nemackoj (ili nekoj drugoj razvijenoj EU zemlji) dakle, sve i da ti je plata 10k eur, da polozis kolateral od 1m eur, opet imas losije kreditne uslove.

Sa druge strane, zanima me koji je to profil stanara kojima moze da se izda za dobre pare? Većina domicilnog stanovnista u Srbiji ima svoj stan. Oni koji ga nemaju, a iole bolje zaradjuju, mahom kupuju na kredit pre nego da rentaju. Dakle, kategorije ljudi koji rentaju su studenti(ili ljudi na specijalizaciji, nekim duzim akademskim razmerama, obukama) ili stranci koji ovde žive (u poslednje 3 godine mahom Rusi) postoje i expati kojima firma plaća stan I to su promili i to se radi sve lege artis (overen ugovor plus poreska prijava, plaćanje preko računa na osnovu fakture itd.), dakle ne način kako se 99% stanova izdaje u Srbiji.

 

[danko]

Ok.

Analitičar said:
Ja sam kupio krajem '23 pre izlivanja ploče, a nekih 18 meseci nakon pocetka gradnje za 3k plus pdv. Sada investitor prodaje za 4k plus pdv i to preostale stanove koji su po meni losije pozicionirani na povučenom spratu. Očekivani datum završetka Q2 '26. Videćemo cenu tada, ali verujem minimum 40% više od onoga što sam platio.

I ja sam 2021 kupio u Luštici stan za po 5500 evra po kvadratu, pa sada vredi 10-12k evra, ali kad sam kupovao nekretninu kupovao sam je za sebe, i pomirio sam se sa tim da će verovatno cena pasti na 3000 evra i da ću izgubiti pola para (u isto vreme sam kupio stan u ABloku za 2450e tako da je u to vreme tih 5.5k bila sumanuta cena).

Isto tako sam 2016 u USA kupio nekretninu koja sada vredi možda 20-30% više, a od rente u međuvremenu nisam video ni dinara, a očekivao sam da ću da zaradim i od rente i od rasta.

I šta sad, izuzecima ćemo potvrđivati pravilo?

Uostalom, da li ti možeš danas da kažeš gde da kupim nekretninu i da zaradim na njoj 30% kroz dve godine? Znaš za onu izreku, posle bitke svi su generali?

 

[Filip 01]

I ja sam 2021 kupio u Luštici stan za po 5500 evra po kvadratu, pa sada vredi 10-12k evra, ali kad sam kupovao nekretninu kupovao sam je za sebe, i pomirio sam se sa tim da će verovatno cena pasti na 3000 evra i da ću izgubiti pola para (u isto vreme sam kupio stan u ABloku za 2450e tako da je u to vreme tih 5.5k bila sumanuta cena).

Isto tako sam 2016 u USA kupio nekretninu koja sada vredi možda 20-30% više, a od rente u međuvremenu nisam video ni dinara, a očekivao sam da ću da zaradim i od rente i od rasta.

I šta sad, izuzecima ćemo potvrđivati pravilo?

Uostalom, da li ti možeš danas da kažeš gde da kupim nekretninu i da zaradim na njoj 30% kroz dve godine? Znaš za onu izreku, posle bitke svi su generali?

Naravno da nećemo. I slažem se ja sa tobom, ali isto tako ne možeš ni ti to da mi garantuješ to sa S&P500? Jel tako?

 

[Extroniks]

Ljudi uglavnom se vode logikom da ako S&P 500 prsne, imaces vise problema od samo gubitka novca, jer to znaci da je ogromna kriza tu koja bi svakako poljuljala i nekretnine, poslove itd.

Mislim da je veoma tesko zamisliti tok dogadjaja ako bi se S&P 500 npr prepolovio sutra, zlato bi vrv jedino tu bilo pobednik.

 

[super.operater]

Po ovome ko je uzeo SP500 2022 tek je 2024 izasao na nulu a da je uzeo stan tada imao bi prihod u tom periodu barem 25%

 

[super.operater]

Ljudi uglavnom se vode logikom da ako S&P 500 prsne, imaces vise problema od samo gubitka novca, jer to znaci da je ogromna kriza tu koja bi svakako poljuljala i nekretnine, poslove itd.

Mislim da je veoma tesko zamisliti tok dogadjaja ako bi se S&P 500 npr prepolovio sutra, zlato bi vrv jedino tu bilo pobednik.

Pa zato ne drzis sve u berzi, malo berza malo zlato i malo nekretnine pa kako ispadne ...
Da prsnu sva tri (4,5 ...) u isto vreme znaci da smo u sred termonuklearnog rata ili nas je zveknuo meteor pa ti je onda svejedno

 

[Extroniks]

Dobra razlika u odnosu na nekretnine, kada pricamo o berzi je sto su to finansijski instrumenti i mnogo likvidniji od nekretnine.

Pa je moguce napraviti osiguranje protiv pada vrednosti preko opcija (takozvano hedgeovanje) sto je nemoguce uraditi sa stanom kao stanom (ako pricamo o fizickim nekretninama a ne pricamo o real estate fondovima). Tehnicki i ljudi koji su imali hedge pozicije 2022 do 2024 godine su mogli lepo da zarade pare.

 

[Daks]

Ali taj što uzima stanove na kredite je automatski u podređenom položaju, jer ne postoji kalkulavicija da ces u Srbiji dobiti bolje uslove za kredit nego u Nemackoj (ili nekoj drugoj razvijenoj EU zemlji) dakle, sve i da ti je plata 10k eur, da polozis kolateral od 1m eur, opet imas losije kreditne uslove.

Sa druge strane, zanima me koji je to profil stanara kojima moze da se izda za dobre pare? Većina domicilnog stanovnista u Srbiji ima svoj stan. Oni koji ga nemaju, a iole bolje zaradjuju, mahom kupuju na kredit pre nego da rentaju. Dakle, kategorije ljudi koji rentaju su studenti(ili ljudi na specijalizaciji, nekim duzim akademskim razmerama, obukama) ili stranci koji ovde žive (u poslednje 3 godine mahom Rusi) postoje i expati kojima firma plaća stan I to su promili i to se radi sve lege artis (overen ugovor plus poreska prijava, plaćanje preko računa na osnovu fakture itd.), dakle ne način kako se 99% stanova izdaje u Srbiji.

Ne mogu da verujem da ovo čitam. Pa više od trećine podstanara živi u Beogradu.

 

[Analitičar]

I ja sam 2021 kupio u Luštici stan za po 5500 evra po kvadratu, pa sada vredi 10-12k evra, ali kad sam kupovao nekretninu kupovao sam je za sebe, i pomirio sam se sa tim da će verovatno cena pasti na 3000 evra i da ću izgubiti pola para (u isto vreme sam kupio stan u ABloku za 2450e tako da je u to vreme tih 5.5k bila sumanuta cena).

Isto tako sam 2016 u USA kupio nekretninu koja sada vredi možda 20-30% više, a od rente u međuvremenu nisam video ni dinara, a očekivao sam da ću da zaradim i od rente i od rasta.

I šta sad, izuzecima ćemo potvrđivati pravilo?

Uostalom, da li ti možeš danas da kažeš gde da kupim nekretninu i da zaradim na njoj 30% kroz dve godine? Znaš za onu izreku, posle bitke svi su generali?

To nisu izuzeci, već je pravilo da svako ko je uzeo do kraja '21 je imao 100%+ aprecijaciju u protekle 4 godine. Nisi morao da ideš u Lušticu, novogradnja u Krnjači koja je u izgradnji '21 bila 900 eur sada je 2k i jače.

 

[super.operater]

Dobra razlika u odnosu na nekretnine, kada pricamo o berzi je sto su to finansijski instrumenti i mnogo likvidniji od nekretnine.

Tacno tako. Ko voli da se igra na berzi ili mu treba ekspresna likvidnost za druge vrste ulaganja berza je dobra alternativa.

Pa je moguce napraviti osiguranje protiv pada vrednosti preko opcija (takozvano hedgeovanje) sto je nemoguce uraditi sa stanom kao stanom (ako pricamo o fizickim nekretninama a ne pricamo o real estate fondovima). Tehnicki i ljudi koji su imali hedge pozicije 2022 do 2024 godine su mogli lepo da zarade pare.

Da ... Ali objasni ti prosecnom investicionom kupcu u Srbiji hedgeovanje, opcije, stocks ... On masta o stanu u Bg/NS i 300-500e kirije sigurice

 

[sutraw]

Pola tih investicionih kupaca se zaduži u banci za tu "investiciju". Njima je berza svakako nedostupna. To je već rečeno gore.

 

[danko]

Naravno da nećemo. I slažem se ja sa tobom, ali isto tako ne možeš ni ti to da mi garantuješ to sa S&P500? Jel tako?

Bukvalno mogu. Ne mogu na 5, 10 godina, ali na 25 ti ekonomske krize i recesije postaju nebitne.

 

[Extroniks]

To nisu izuzeci, već je pravilo da svako ko je uzeo do kraja '21 je imao 100%+ aprecijaciju u protekle 4 godine. Nisi morao da ideš u Lušticu, novogradnja u Krnjači koja je u izgradnji '21 bila 900 eur sada je 2k i jače.

Ali to je pravilo koje je vazilo u periodu izuzetne situacije (COVID + masivna stampa para), ne moze se generalizovati da ce svake 4 godine biti skok cena 100% nekretnina

 

[danko]

To nisu izuzeci, već je pravilo da svako ko je uzeo do kraja '21 je imao 100%+ aprecijaciju u protekle 4 godine. Nisi morao da ideš u Lušticu, novogradnja u Krnjači koja je u izgradnji '21 bila 900 eur sada je 2k i jače.

Ok, gde ja danas da kupim kvadrat koji će da poraste 100% u narednih par godina?