Cene nekretnina

[Extroniks]

Jesi li siguran da bi bilo toliko skuplje? Kako si dosao do tih 20-30%

Pa evo, nek je godisnja kamatna stopa banke za takve investicione kredit 7% trenutno.
1000 EUR pozajmis banci i kazes vracam kroz 4 godine, jer u projekat kreces i pre zabodenog asova.
Banci kroz 4 godine vracas 1140-1180 EUR, tj 14-18% vise od pozajmice zavisno da li vracas godisnje ili mesecno pozajmicu.

U praksi bi zbog povecanog rizika investitori samo digli cenu na onu koja je danas pred zavrsetak projekta svakako jedno 10-20% veca od one dok je u ranoj izgradnji.
Samo bi imali krajnje cene odmah kupci.

 

[super.operater]

Pa evo, nek je godisnja kamatna stopa banke za takve investicione kredit 7% trenutno.
1000 EUR pozajmis banci i kazes vracam kroz 4 godine, jer u projekat kreces i pre zabodenog asova.
Banci kroz 4 godine vracas 1140-1180 EUR, tj 14-18% vise od pozajmice zavisno da li vracas godisnje ili mesecno pozajmicu.

U praksi bi zbog povecanog rizika investitori samo digli cenu na onu koja je danas pred zavrsetak projekta svakako jedno 10-20% veca od one dok je u ranoj izgradnji.
Samo bi imali krajnje cene odmah kupci.

Polazis od kamatne stope na investicioni kredit sa velikim rizikom. Ovo ima mnogo manji rizik, verujem da bi kamatna stopa banaka u tom slucaju bila drasticno manja. S druge strane ako kupci po fazama daju novac koji stoji na escrow racunima na taj novac ide takodje neka kamatna stopa tako da to dodatno kompezuje kamate od kredita.
Verujem da uz dobro napravljen sistem uz blagu intervenciju drzave ovo ne bi bilo skuplje od 5-10% ... ali sta ja znam, ne vredi licitirati procentima dok neko ne ponudi resenje na trzistu pa da vidimo kako se krece.

 

[Daks]

Kada ćemo opet moći da pratimo prodaju na cenenekretnina.rs?

 

[duke23]

Ne, nego cu da zivim u stanu starom 70 godina. Ovo je stvar ukusa i izbora i odgovor ti je jednostran. U fazonu sto ne kupis starogradnju. Necu, zato sto necu.

Ima i stanova u starogradnji koji su u ovom statusu, ovo nije problem buducnosti. Ne znam kako se prodaju iskreno, cim naidjem na stan koji se ne vodi na vlasnika, preskacem.

Starogradnja ne drzi cenu pribliznu novogradnji zbog ovoga, nego zato sto je na istoj lokaciji gde i novogradnja i onda spuste cenu za vrlo malo, ali na osnovu cene novogradnje, ne obrnuto.

Kad bi se sve ovo zakonski zabranilo, onda bi samo ozbiljni investitori bili u igri, a ne kojekakve pošušnjare koje od budućih stanara skupljaju pare za gradnju zgrade. I sto je najbitnije, kupac bi bio zasticen. Ja sam pre za tu varijantu, pa da bude i skuplje. Ako ulazes svoju zivotnu ustedjevinu, bolje je da to bude sigurno, nego da je sipas negde gde nemas pojma sta ce da se desi i da si nezasticen.

Pišeš kao da sam ti ja sugerisao šta da kupiš a to ne može biti dalje od istine.
Kao što si sam napisao, ne želiš da živiš u stanu starom 70 godina, ne želiš da kupiš one sa nerešenom vlasničkom strukturom itd. Još kad se u jednačinu ubaci lokacija i okruženje dođe se do toga da je izbor mizeran. Otud i ovakve cene.

I nisi ti jedini koji želi ove stavri, takva je većina.
Ono što sam napisao jeste ako se i takva mizerna ponuda smanji cene će još više porasti.

Što se i desilo i slučaju kad je država zabranila promet nelegalizovanih kuća.
I ne, to nije dovelo/nateralo državu da ubrza proces legalizacije, niti je postalo lakše da se individualno gradi.
Isto bi se desilo kad bi država donela zakon/uredbu da investitor ne može unapred prodati stanove. Ne bi naprasno država omogućila kredite izvođačima da bi ostali konkurenti, oni bi jednostavno bili isključeni sa tržišta.

A onda bi svi ljudi koji danas kupuju u izgradnji, kupuju neuknjižene (i to bi se zabranilo) i gomila drugih, svi bi oni kupovali tu smanjenju ponudu.

Tada bi imao isto ono što imaš i danas, mogućnost da kupiš gotovu novogradnju, samo što bi takva novogradnja bila skuplja nego danas, a i današnja gotova novogradnja je preskupa (većina ljudi to ne može da priušti i prinuđena je na neka polurešenja poput kupovine u izgradnji, neuknjiženih nekretnina itd).

 

[Extroniks]

Pa nek bude 30% više, da vidimo ko će da prodaje šta. U praksi bi se brzo pokazalo da ipak tržišna logika uvek nadvlada i da će uvek biti i onih koji će da kažu ajde 25%, pa ajde 20%, pa ajde 15% itd.

To mozda vazi u Dubai-ju gde nemas veliki pritisak od stanovnistva za kupovinu i potraznju vec je veliki procenat investiciona kupovina.
Kod nas bi se to odrazilo presusivanjem ponude od svih osim najvecih investitora koji bi diktirali cenu koja bi zbog smanjenja ponude a povecane potraznje bila veca.

Polazis od kamatne stope na investicioni kredit sa velikim rizikom. Ovo ima mnogo manji rizik, verujem da bi kamatna stopa banaka u tom slucaju bila drasticno manja. S druge strane ako kupci po fazama daju novac koji stoji na escrow racunima na taj novac ide takodje neka kamatna stopa tako da to dodatno kompezuje kamate od kredita.
Verujem da uz dobro napravljen sistem uz blagu intervenciju drzave ovo ne bi bilo skuplje od 5-10% ... ali sta ja znam, ne vredi licitirati procentima dok neko ne ponudi resenje na trzistu pa da vidimo kako se krece.

Kako izgradnja zgrade za koju ne znas da li ce ljudi kupovati nije kredit sa rizikom? Imas vec na sajtu banaka koliko se krecu kamatne stope za investicije, pa cak i izgradnju objekata:

Ja sam vec uracunao povlascenu kamatnu stopu u racunicu.

 

[sutraw]

To mozda vazi u Dubai-ju gde nemas veliki pritisak od stanovnistva za kupovinu i potraznju vec je veliki procenat investiciona kupovina.
Kod nas bi se to odrazilo presusivanjem ponude od svih osim najvecih investitora koji bi diktirali cenu koja bi zbog smanjenja ponude a povecane potraznje bila veca.

Ovde je 50% investiciona kupovina, a drugih 50% menja svoj stan za neki drugi stan. Koliko puta su agenti rekli da je BG ekstremno plitko tržište i da se presipa iz šupljeg u prazno + dijaspora i kriminalci. Ponuda ne bi sigurno bila gora nego što je sad.

 

[Extroniks]

Ovde je 50% investiciona kupovina, a drugih 50% menja svoj stan za neki drugi stan. Koliko puta su agenti rekli da je BG ekstremno plitko tržište i da se presipa iz šupljeg u prazno + dijaspora i kriminalci. Ponuda ne bi sigurno bila gora nego što je sad.

Kako ne bi ponuda bila losija, eliminisao bi sve male investitore?
Ja se slazem da treba neki pravni okvir za zastitu kupaca, samo kazem sta mislim da bi se desilo da sutra zazivi takav predlog kod nas.

Mali investitori bi preusmerili svoj kapital u neke druge investicije ili bi gledali da se ukrupne, a samo veliki investitori bi gradili zgrade na kredite banaka jer bi imali manji rizik od likvidacije. Ponuda bi bila manja samim time.

 

[super.operater]

Ja sam vec uracunao povlascenu kamatnu stopu u racunicu.

Jesi ali nisi uracunao kompezaciju kad krene predprodaja po escrow ... Ovo sto si uracunao je cisto zaduzivanje od banke prodaja na uknjizeno, sto po onoj tvojoj racunici je nekih 15%+ posto skuplje. Cak ni to nije strasno ako imas tu vrstu pokrica, ali kao sto rekoh ... ako bi se razradio sistem ne verujem da bi bilo vise od 10% skuplje ...

 

[Guest7788]

Ja verujem da je i ovo max sto izvlace, jer da mogu sigurno bi cene isle jos jace. Koja je logika da se ide na +30% (primera radi), ako i sa ovim cenama prodaja traljavo ide?

 

[Extroniks]

Pa ja nesto ne vidim da su cene pale, cak suprotno, gledajuci barem par projekata nekih.
Eno u projektu gde sam ja uzeo stan kazu za fazu 3 da je 200-300 EUR + PDV skuplji kvadrat od prve faze, razmak faza 1.5 godina.

 

[Suzuman]

3 da je 200-300 EUR + PDV skuplji kvadrat od prve faze, razmak faza 1.5 godina.

Dobro je da cene rastu, to znači da smo bogatiji!

 

[duke23]

Ovde je 50% investiciona kupovina, a drugih 50% menja svoj stan za neki drugi stan. Koliko puta su agenti rekli da je BG ekstremno plitko tržište i da se presipa iz šupljeg u prazno + dijaspora i kriminalci. Ponuda ne bi sigurno bila gora nego što je sad.

Prva rečenica ti se odnosi na tražnju. Recimo da je ona X.

Šta se dešava ako ta tražnja ostane X, a investiori zato što više nemaju pristup besplatnom novcu tokom gradnje ili smanje obim izgradnje ili potpuno izađu iz posla?

Čak i najveći investitori mogu smanjiti obim izgradnje, gde ne bi možda gradili 10 zgrada odjednom nego 9, jer jednostavno ne bi imali novac, a procenili bi da ne bi jednostavno mogli da prebace trošak njihovog kredita na cenu stana.

Ako odeš izvan centralnih gradskih opština (a i tamo takav broj nije nezanemariv) gomila zgrada po Ledinama, Batajnici, Borči, pa i dalje, Pazove, Pančevo, Inđija, sve su to omanje zgrade i manji (lokalni) investitori. Ako njih isključiš sa tržišta, kupci će samo pojačati pritisak na velike projekte.

Ne vidim zašto se priča o ovome kad je to u problemu tržišta nekretnina možda 100 problem po redu, jer se ne dešava više tako često da investitori puknu. A zaštita je etapno plaćanje, pa se ni investitoru ne isplati da napusti projekat a može da uzme još 50% cene stana. Oni koji stvarno propadnu (ne kao prevara) iza njih ostaju te nezavršne zgrade kao neka imovina iz koje može da se izvuče deo uloženog.

 

[Guest7788]

Prva rečenica ti se odnosi na tražnju. Recimo da je ona X.

Šta se dešava ako ta tražnja ostane X, a investiori zato što više nemaju pristup besplatnom novcu tokom gradnje ili smanje obim izgradnje ili potpuno izađu iz posla?

Čak i najveći investitori mogu smanjiti obim izgradnje, gde ne bi možda gradili 10 zgrada odjednom nego 9, jer jednostavno ne bi imali novac, a procenili bi da ne bi jednostavno mogli da prebace trošak njihovog kredita na cenu stana.

Ako odeš izvan centralnih gradskih opština (a i tamo takav broj nije nezanemariv) gomila zgrada po Ledinama, Batajnici, Borči, pa i dalje, Pazove, Pančevo, Inđija, sve su to omanje zgrade i manji (lokalni) investitori. Ako njih isključiš sa tržišta, kupci će samo pojačati pritisak na velike projekte.

Ne vidim zašto se priča o ovome kad je to u problemu tržišta nekretnina možda 100 problem po redu, jer se ne dešava više tako često da investitori puknu. A zaštita je etapno plaćanje, pa se ni investitoru ne isplati da napusti projekat a može da uzme još 50% cene stana. Oni koji stvarno propadnu (ne kao prevara) iza njih ostaju te nezavršne zgrade kao neka imovina iz koje može da se izvuče deo uloženog.

Ok znaci resenje cepaj ovakav sistem, jer nastaje kataklizma ako se regulise i dovede u red. Ok...

 

[Filip 01]

Svakako stoji činjenica da ako su ovde cene veće i rastu da je lakše onda prodati nekretninu i sa tim parama kupiti u tom nekom inostranstvu, zar ne?
Često mi neko govori(čak sam na radiju isto čuo kako su ovde nerealne cene i da možeš kupiti vilu u Španiji ili Toskani gde je mnogo lepše, ali ne vidim da rade to ljudi.
Jedino što se ovde pričalo je da se kupuje u Trstu, na drugim temama su neki članovi spomenuli kako su prodali stan u Beogradu i kupuli u dijaspori gde trenutno žive nekretninu, mislim da je Francuska u pitanju, zatim se Beč spomenuo i eto ja znam trenutno prijatelja koji isto planira prodaju ovde investicionog stana u NS-u pa da kupi u Dubajiu.
Neko moje mišljenje je da se ljudi tek odlučuju na kupovinu nekretnine u inostranstvu kada ovde kupe onoliko investicionih stanova koliko dece imaju.

 

[duke23]

Ok znaci resenje cepaj ovakav sistem, jer nastaje kataklizma ako se regulise i dovede u red. Ok...

U suštini da, nastaviti ovako.
Tj. sistem (država) mora da radi na tome da omogući lakšu kupovinu nekretnine, a ne da to dodatno oteža (poskupi).

A ako dodatno poskupiš nekretnine desiće se ovo što Filip piše, više ljudi će se okrenuti ka inostranstvu (makar ovi investicioni kupci), a neki gastabajteri će odustati od kupovine.

Da li je zabrana prometovanja nelegalizovanih kuća dovela do poboljšanja za običnog čoveka?

 

[Guest7788]

U suštini da, nastaviti ovako.
Tj. sistem (država) mora da radi na tome da omogući lakšu kupovinu nekretnine, a ne da to dodatno oteža (poskupi).

A ako dodatno poskupiš nekretnine desiće se ovo što Filip piše, više ljudi će se okrenuti ka inostranstvu (makar ovi investicioni kupci), a neki gastabajteri će odustati od kupovine.

Da li je zabrana prometovanja nelegalizovanih kuća dovela do poboljšanja za običnog čoveka?

Znaci ako jos vise uprostimo
"Cuti, moze i gore" ?

 

[super.operater]

Da li je zabrana prometovanja nelegalizovanih kuća dovela do poboljšanja za običnog čoveka?

Koliko ima neukljizenih stanova u Beogradu koji su izbaceni sa trzista nekretnina?

 

[Extroniks]

Koliko ima neukljizenih stanova u Beogradu koji su izbaceni sa trzista nekretnina?

Ima ih vala bas puno, a ti ljudi mogu samo da prodaju opet macku u dzaku i to po manjoj ceni, zato i nisu na trzistu.
Da sutra krene opet legalizacija imao bi ogromnu ponudu odjednom, zato i nema novog zakona o legalizaciji vec duzi niz godina.

 

[chiki]

Svakako stoji činjenica da ako su ovde cene veće i rastu da je lakše onda prodati nekretninu i sa tim parama kupiti u tom nekom inostranstvu, zar ne?
Često mi neko govori(čak sam na radiju isto čuo kako su ovde nerealne cene i da možeš kupiti vilu u Španiji ili Toskani gde je mnogo lepše, ali ne vidim da rade to ljudi.
Jedino što se ovde pričalo je da se kupuje u Trstu, na drugim temama su neki članovi spomenuli kako su prodali stan u Beogradu i kupuli u dijaspori gde trenutno žive nekretninu, mislim da je Francuska u pitanju, zatim se Beč spomenuo i eto ja znam trenutno prijatelja koji isto planira prodaju ovde investicionog stana u NS-u pa da kupi u Dubajiu.
Neko moje mišljenje je da se ljudi tek odlučuju na kupovinu nekretnine u inostranstvu kada ovde kupe onoliko investicionih stanova koliko dece imaju.

Jesi razmisljao o Irskoj - Dablin?

 

[chiki]

Rizici starogradnje i u nas. Znam da u ovim betonskim zgradama svi nesto ruse tj seku specijalnim testerama jer arhitekta iz 90ih ili 2000ih nije imao pojma... Koliko su narusene statike zgrada, pitanje ali nije dobro i nadam se da nece biti nekog jaceg zemljotresa da se to proveri...

Hteo veÄu dnevnu sobu, pa sruÅ¡io nekoliko zidova, a onda se sruÄila cela zgrada!

Nisu GraÄevinski i Arhitektonski fakulteti džabe fakulteti. I nisu iz hira nauke koje treba prostudirati do sitnih crevca. Da je podizati zgrade i ureÄivati prostor lako, radio bi to svako - sa Å¡turim znanjem i osnovnim poznavanjem meÅ¡anja vode i Å¡ljunka i reÄanjem cigli. Zato, ako vam ikad...

zena.blic.rs

 

[super.operater]

Im ih vala bas puno, a ti ljudi mogu samo da prodaju opet macku u dzaku i to po manjoj ceni, zato i nisu na trzistu.
Da sutra krene opet legalizacija imao bi ogromnu ponudu odjednom, zato i nema novog zakona o legalizaciji vec duzi niz godina.

Znaci dok su veliki projekti tipa BNV u opticaju bolje "ponudu ustrojiti" da bi se prodavalo ovo sto grade "ortaci"

 

[Zarkovo]

Nije moje da ubedjujem bilo koga, to je prica iz prve ruke koju sam naveo kao primer. Imam jos primera ali nisu berzanski i ekstremni kao ovaj nego su cist znoj suze i krv i godine rada ali je prihod bio u stotinama miliona.

Ljudi ovde nista ne veruju, ja sam rekao takodje pricu iz prve ruke, Strahinja Stojacic basketas sampion, u roku od jednog dana je razglasio po komsiluku, na Vidikovcu kod kuglane Zabac da prodaje stan za 100 000 eura, stan je 60 kvadrata, vrhunski opremljen i komplet renoviran, isti dan ga je prodao, nama je to rekla njegova komsinica taj dan, uvece ga je prodao i vratio se sutradan u Novi Sad, kada sam to napisao jedan lik mi se podsmevao ovde i pricao da izmisljam, mislim da je to bio Goje, nisam siguran

 

[duke23]

Znaci ako jos vise uprostimo
"Cuti, moze i gore" ?

Da, baš tako. Ćuti, može i gore. I bilo bi gore. Bar ja to tako vidim.

 

[Extroniks]

Rizici starogradnje i u nas. Znam da u ovim betonskim zgradama svi nesto ruse tj seku specijalnim testerama jer arhitekta iz 90ih ili 2000ih nije imao pojma... Koliko su narusene statike zgrada, pitanje ali nije dobro i nadam se da nece biti nekog jaceg zemljotresa da se to proveri...

Hteo veÄu dnevnu sobu, pa sruÅ¡io nekoliko zidova, a onda se sruÄila cela zgrada!

Nisu GraÄevinski i Arhitektonski fakulteti džabe fakulteti. I nisu iz hira nauke koje treba prostudirati do sitnih crevca. Da je podizati zgrade i ureÄivati prostor lako, radio bi to svako - sa Å¡turim znanjem i osnovnim poznavanjem meÅ¡anja vode i Å¡ljunka i reÄanjem cigli. Zato, ako vam ikad...

zena.blic.rs

Ja i devojka smo ubedjeni da su komsije 2 sprata iznad probile spoljni zid prosirujuci kupatilo tokom "renoviranja".
Ne mogu da tvrdim sigurno ali jedno 80% smo sigurni da je tako, jer ne vidim u suprotnom kako se od njihovog renoviranja nasao sut (polomljene plocice i odronjena fasada) u prostoru izmedju 2 dela koji su malo odmaknuti izmedju zgrada.

No nije moja briga, kad svi cute ja kao podstanar necu sigurno da pametujem, svakako sam tu jos par meseci nadam se.

 

[BillHicks]

Kada ćemo opet moći da pratimo prodaju na cenenekretnina.rs?

katastar je onemogucio javan pristup podacima. samo odredjena lica mogu.
tako da do daljnjeg je pitanje da li ce moci uopste