Upravljanje stambenim zgradama (stambene zajednice, kućni saveti, upravnici zgrada)
- Začetnik teme Levijatan
- Datum pokretanja
direktor
Professional
- Učlanjen(a)
- 10.10.2008.
- Poruke
- 41.118
- Pohvaljen
- 53.167
Priča o jednom lepom jubileju: 50 godina Crvenog solitera na Voždovcu
U Beogradu na teritoriji opštine Voždovac postoji jedan soliter, njega zovu crveni iako je bordo i broji 179 stanova, oko 500 stanovnika i ove godine obeležava pola veka njegovog postojanja. Reč je o najvišoj zgradi u ovom naselju.
nova.rs
Aes
Intermediate
- Učlanjen(a)
- 14.07.2019.
- Poruke
- 295
- Pohvaljen
- 692
Upravo tako, ovde se mesaju loncici naknadne ugradnje sa pricom o vec inicijalno izgradjenom liftu gde postoji obaveza odrzavanja kao i za bilo koji javni zajednicki prostor SZ. Saglasnost svih stanara mora da postoji pre bilo kakve investicije i to sa tacno definisanim mestom ugradnje, u suprotnom bi to dovelo do tuzbi za divlju gradnju. Zamisli potencijalnu situaciju da 2/3 stanara moze nametnuti odluku o recimo spoljnjem liftu bez lokacijske saglasnosti svih stanara, a taj lift zagradi npr nekom prozor, terasu ili na bilo koji drugi nacin utice na smanjenje kvaliteta zivota.
Sa fasade stambene zajednice na Zvezdari otpadaju velike ploče. Umesto da se popravi fasada postavljena je mreža da spreči povrede prolaznika.
Da li je za nerešavanje ovog ozbiljnog problema odgovoran upravnik (bio on iz redova stanara ili profesionalni) ili stanari?
Da li je za nerešavanje ovog ozbiljnog problema odgovoran upravnik (bio on iz redova stanara ili profesionalni) ili stanari?
Odgovor na pitanje nije jednostavno. Prema zakonu je stambena zajednica odgovorna za štetu, a solidarno sa njom i stanari. Međutim, može i upravnik da odgovora za štetu zgradi, ukolliko on kao zakonski zastupnik ne preduzme odgovarajuće radnje. Nisam konsultovao zakon, ovo pričam po sećanju (relativno svežem, od uspešno sprovedene promene profesionalnog upravnika).
Što se tiče liftova, razlika u ceni za lift gde već postoji okno i lift koji ide spolja, zna da bude i duplo. Kod panoramskih liftova i više. Tamo gde se umesto starog postavlja nov, kosta oko 4-5k evra po stanici do 6 spratova, više od toga je nešto skuplje. Tamo gde nije bilo lifta, a ima okno, u samom startu dodati neki minimum 6k evra. Takođe treba znati da se sad, uz sve veze i vezice, minimum god dana čeka na priključak za struju za lift.
Situacija je sledeća:
Zgrada ima 20 stanova, a sedam parking mesta, na svojoj parceli, izmedju zgrade i ulice, svako sa svojim "trouglom" sa ključem.
Trouglovi su postavljeni pre dvadesetak godina, kada je zoniran Beograd.
Tada su se tadašnji stanari nekako dogovorili ko uzima mesto, uglavnom oni koji su u tom trenutku imali kola i živeli tu, verovatno oni koji su se najviše gurali. Uglavnom, dogovor je bio usmeni, papira o tome nema, ili neke pisane odluke skupštine stanara. Sada postoji profesionalni upravnik.
U međuvremenu, stanari se izmenjali, neki stanovi promenili vlasnike, ali oni stanovi koji su "dobili" mesto, drže ključ od "svog" mesta, i naravno, ne ispušta im se.
Na jednom mestu stoji parkiran automobila godinama,, na nalepnici piše da je poslednji put registrovan 2018. Vlasnik stana je u inostranstvu, stan je prazan, ali parking mesto zauzima.
Inače, ta raspodela se toliko ustalila, da svi koji su prodali stan u međuvremenu, stanove prodaju kao "stan sa sopstvenim parking mestom", iako je mesto na zajedničkoj parceli i samo igrom slučaja imaju ključ od trougla.
Šta može da uradi vlasnik stana koji nije u toj raspodeli dobio mesto, a sada mu treba? Onaj pomenuti kome auto stoji i koji ga zauzima ne dolazi u Beograd.
Zgrada ima 20 stanova, a sedam parking mesta, na svojoj parceli, izmedju zgrade i ulice, svako sa svojim "trouglom" sa ključem.
Trouglovi su postavljeni pre dvadesetak godina, kada je zoniran Beograd.
Tada su se tadašnji stanari nekako dogovorili ko uzima mesto, uglavnom oni koji su u tom trenutku imali kola i živeli tu, verovatno oni koji su se najviše gurali. Uglavnom, dogovor je bio usmeni, papira o tome nema, ili neke pisane odluke skupštine stanara. Sada postoji profesionalni upravnik.
U međuvremenu, stanari se izmenjali, neki stanovi promenili vlasnike, ali oni stanovi koji su "dobili" mesto, drže ključ od "svog" mesta, i naravno, ne ispušta im se.
Na jednom mestu stoji parkiran automobila godinama,, na nalepnici piše da je poslednji put registrovan 2018. Vlasnik stana je u inostranstvu, stan je prazan, ali parking mesto zauzima.
Inače, ta raspodela se toliko ustalila, da svi koji su prodali stan u međuvremenu, stanove prodaju kao "stan sa sopstvenim parking mestom", iako je mesto na zajedničkoj parceli i samo igrom slučaja imaju ključ od trougla.
Šta može da uradi vlasnik stana koji nije u toj raspodeli dobio mesto, a sada mu treba? Onaj pomenuti kome auto stoji i koji ga zauzima ne dolazi u Beograd.
Situacija za pravnika. Ima nešto što se zove održaj. Neko uđe u tvoju nepokretnu imovinu, koristi 20 godina (mislim da je toliko ako se nije promenilo), ti ne pokreneš sudski spor, smatra se da se ne interesuješ, ne zanima te. Ako posle 20 godina ti uđeš na silu u svoj (bivši) posed, može on tebe da tuži i dobiće.
Danas tu ima svakakvih muljačina. Recimo investitori masovno prodaju parking mesta na površinama koje predstavljaju zajedničku imovinu, dakle ljudi to plate tržišno, ali ne mogu da se upišu u katastar kao vlasnici (zajednička imovina). Onda normalno ljudi koji su to platili zaštite to trouglovima i slično. Onda se opet pojavi neko posle XY godina i želi tu da se parkira. Igranka bez prestanka, ni sam nisam siguran ko tu ima više zakonskog, ali i moralnog prava.
Danas tu ima svakakvih muljačina. Recimo investitori masovno prodaju parking mesta na površinama koje predstavljaju zajedničku imovinu, dakle ljudi to plate tržišno, ali ne mogu da se upišu u katastar kao vlasnici (zajednička imovina). Onda normalno ljudi koji su to platili zaštite to trouglovima i slično. Onda se opet pojavi neko posle XY godina i želi tu da se parkira. Igranka bez prestanka, ni sam nisam siguran ko tu ima više zakonskog, ali i moralnog prava.
Ima taj problem u 2 zgrade. Prosto rešeno tako što je SZ mesta numerisala, obezbedila trouglovima i dala na licitaciju vlasnicima posebnih delova, stim sto smo ograničili na po jedno parking mesto po stanu. Bilo je tu teških reči i svađe, ali drugog načina nije bilo.
Pa nije postojala mogućnost da se nađe neko prelazno rešenje, situacija gde svi neosporno polažu prava na parking, a niko nema 100% pravo na isto. Ovako win-win situacija, ima nekih koji su ljuti ali za budžet SZ super. 1 godišnje se pravi "aukcija" zatvorenih koverti, i to je to. Može da licitira samo onaj ko ima auto, a prazno mesto se toleriše do 30 tj 45 dana.
Meni je palo jedno drugo rešenje, da SZ isto tako numeriše i raspolaže ključevima mesta, ali da se ne licitira, nego da dodeli mesta (ključeve) mesta jednom broju stanova, sledeće godine da rotira, tako da svi dobiju otprilike ravnomerno.
(Ovde, u mom primeru ima 20 stanova a 7 mesta, tako da bi svake treće godine svaki stan imao mesto na godinu dana.)
Ako neko nema kola, može svom komšiji s kojim je dobar da da ključeve za tu njegovu godinu, dakle menjaža je dozvoljena, ali ne i izdavanje trećim licima, van zgrade.
U tom slučaju, SZ bi imala trošak da ta mesta označi,obezbedi i održava a korist ništa. Ja sam jednostavno tu situaciju obrnuo u korist svih. Zakupac je u obavezi da sve vreme održava to parking mesto i na kraju zakupa da ga preda u stanju kakvom ga je i primio. SZ to ništa ne košta, ima samo korist. Na ta parking mesta sam gledao kao i na bilo koju drugu zajedničku prostoriju, koju SZ može da izda i ima neku korist.
Ok! A kako bi rešio problem kad neko uzurpira zajedničko mesto ili prostor? Eto dobar primer, neko 7 godina drži svoju imovinu (neregistrovan auto) tu? Verovatno bi lako dokazao da je i više (održaj). Ti bi pokrenuo sudski spor ili bi onako fizički uleteo u to gde mu se nalazi možda imovina i rizikovao da on tebe tuži? Može da kaže da mu je ukradeno nešto...
Pošto verovatno nema na papiru, kakav je pravni status eventualnog usmenog dogovora stanara pre 15, 20 godina? Možda su ti ljudi koji koriste ta mesta uradili nešto za zgradu, sredili lift, krov ili sl. Ne znam kako se to tada rešavalo, ali znam kakvih problema ima kod današnjih novogradnji. Primer investitora koji po tržišnoj ceni prodaje parking mesta na zajedničkoj imovini gde ne mogu ljudi da se uknjiže (to su posebne klauzule u ugovorima), pa onda ljudi stave trouglove i sl, pa onda kako dolaze novi, hoće da koriste to...igranka...
direktor
Professional
- Učlanjen(a)
- 10.10.2008.
- Poruke
- 41.118
- Pohvaljen
- 53.167
A da uradite jos pm ako postoji opcija
Mesta ima onoliko koliko je dugačka zgrada uz ulicu, nema dvorišta. Zgrada je udaljena od ivice trotoara tako, otprilike oko 5m. Kada se poređaju kola jedna do drugog, ima mesta za 7, i to je to.
Zgrada je stara, iz 60-tih.
Zvao me je juče drug i pitao da li se stambena zajednica oslobađa odgovornosti ako stavi na fasadu upozorenja natpisom pazi pada fasada. Zgrada je predratna i u užasnom stanju je.
Logično, stambena zajednica zajednica nije oslobođena odgovornosti za štetu ka imovini i licima koji načini deo koji padne sa fasade.
Logično, stambena zajednica zajednica nije oslobođena odgovornosti za štetu ka imovini i licima koji načini deo koji padne sa fasade.
Овде је одговоран управник ако неко погине или се повреди.
А зграда је одговорна за штету и има обавезу да санира ово