Stanogradnja - Isplativost, urbanisticki parametri
- Začetnik teme Igor
- Datum pokretanja
Nevenkovic
Intermediate
- Učlanjen(a)
- 27.02.2010.
- Poruke
- 414
- Pohvaljen
- 63
Nekako mi se ova tema cini najbolja za odgovore na pitanja oko cena, prodaje i finansiranja stanova.
Da pocnem sa blokom 9A, projektom kod koga sam pogresio. Prosle nedelje sam video Djuru i zaista nije koristio odobrenu kreditnu liniju. Ista mu je bila odobrena (ovo mi je licno on rekao pre pocetka gradnje) ali usled razvoja dogadjaja (naplatio je par "zaostavstina" + odlicna prodaja) se desilo da nije bilo potrebe za povlacenjem kredita. Najveci deo stanova je prodat, cena je 2.000 ali ne pitah da sa ili bez PDV-a, pre ce biti bez, posto uobicajeno razgovaramo o nivou cena bez PDV-a. Tehnicki prijem bi trebao da bude 15. avgusta, useljenje pocetkom septembra.
Blok 11A, GP3 je II faza koja jos uvek nije zavrsena, obavljaju se zavrsni radovi jos uvek(iako su se neki vec uselili) radi sa samo o pravougaonoj zgradi naslonjenoj na Viner, poluokrugla grdoba je u zamrznutoj fazi i pokusavaju neuspesno vise od godinu dana da je prodaju. Za zavrsetak ovog projekta je u maju prosle godine odobren kredit od 18miliona eura kod Raiff. banke. Nema veze sa parcelama GP5 i GP6 koje su zavrsene 2010.god. na ovoj stranici se vidi koji je objekat u pitanju:
http://www.imperialgradnja.com/gallery.php?id=1367
A blok je zavrseno sa Erste bankom, (nisam pitao za tacan iznos kreditne linije) preostali su detalji oko specijalnih (kako mi rekose izuzetno povoljnih) uslova kreditiranja kupaca, do sada je prodato 50 stanova sa razlicitim terninima placanja, vrednost prodaje je blizu 6 miliona a placeno je 1,3 miliona do sada.
GDS je i za Stepu i Dr IR vukao kredite od AIK i KOM banke.
I za kraj rak rana foruma
Belville.
Ne znam odakle da krenem posto gornji kvot ocito nije bio jasan
Belville je odavno (2010) u plusu. Vraceni su krediti, preostala je prodaja "profita". Te godine je broj zaposlenih u Bloku 67 doo srezan na 1/3, ostalo ih je 20-tak. Tih 20-tak sa dobro placenim menadzmentom se dobrano potrudilo da sacuva svoja dobro placena radna mesta.
Cenovna politika se standardno utvrdjivala na sastanku upravnog odbora u decembru svake godine i primenjivala se citave naredne osim u slucaju "vanrednih situacija". (kojih je po secanju bilo 2).
Materijal i predloge za UO je pripremao menadzment. UO je njihove predloge: od predloga nivoa cena za narednu godinu do idiotskog predloga o pregradjivanju 105 3-s stanova u 2 manja redom prihvatao i po njima se postupalo.
kako je projekat vec bio u plusu, moje misljenje je da se nisu previse ni udubljivali (na kraju krajeva, zasto i bi, imaju menadzment da o tome vodi racuna) jer je Hypo, kao sto verovatno znate u velikoj dubiozi pa im je projekat koji ostvaruje plus zadnja rupa na svirali.
Kada bi se sve prodalo zaposleni bi ostali bez posla, samim tim im je u interesu da se prodaja ne okonca.
Kako su vuceni pogresni potezi koje nazivam idiotskim (posmatrano iz ugla investitora). Pregradjivanje je uradjeno na sledecim stanovima:
http://www.belville.rs/stanovi/stan/15 . 3-s od 102m2. (ovaj stan je u originalnom projektu imao 92-94m2) ona hodnicka "surla" je naknadno, u toku gradnje izmisljena da bi se povecao broj kvadrata za porodaju.
Od tog jednog stana dobijena su dva 1-s i to:
http://www.belville.rs/stanovi/stan/29 i
http://www.belville.rs/stanovi/stan/28
Tako da je umesto 102 dobijeno 85m2 za prodaju. "Surlu" spominjem jer ona bila jedan od argumenata u obrazlaganju predloga zasto da se ide na pregradjivanje. (gubitak nije 17 vec 7-9m2, 10 smo ionako "ukrali u izgradnji).
Ovako pregradjenim stanovima je u pocetku odredjena cena od 1.650, pa 1.600 i sada 1.550 eura po m2. Istovremeno se stanovi koji su ostali nepregradjeni od pocetka 2012 prodaju po 1.550 eura/m2.
Da li je bilo interesa da se sve rasproda, uzimajuci u obzir da je trosak pregradjivanja bio preko 100 eura/m2, te gubitak 17m2 koji su sada hodnik, mogla je da se za ove, pa i sve preostale stanove definise cena od 1.200 eura/m2.
Sa ovakvom cenom (moje misljenje i 1.300 pa cak i 1.350) bi bez problema rasprodali sve sto je preostalu u roku odmah, bez ikakvih popusta i poklanjanja garaznih mesta ili 50% umanjenja terasa. Naravno, vecina od njih bi ostalo bez posla u roku odmah, preostalo bi mozda par zaposlenih koji bi morali da vode racuna o garancijama. Ovako ih i dalje ima gomila, mesecno sa troskovima pojedu jedan manji stan.
Vidim da je tajkun Misko i dalje trn u oku mnogima na Belvil temi, on je "izbacen" sa prodajom Maxi-ja, jedini vlasnik bloka 67 doo, samim tim i preostalih stanova je Hypo Alpe Adria Austria. Misko je svoju politicku podrsku projektu finalno namirio iz poslovnih objekata koje je uvalio Delezu i od tada nema nikakve veze sa Belvilom.
To sto se nigde ne istice finansiranje od strane banke moze da bude pozitiva kod no name investitora, kod ozbiljnih je to nepotrebno, cak i suvisno.
Da pocnem sa blokom 9A, projektom kod koga sam pogresio. Prosle nedelje sam video Djuru i zaista nije koristio odobrenu kreditnu liniju. Ista mu je bila odobrena (ovo mi je licno on rekao pre pocetka gradnje) ali usled razvoja dogadjaja (naplatio je par "zaostavstina" + odlicna prodaja) se desilo da nije bilo potrebe za povlacenjem kredita. Najveci deo stanova je prodat, cena je 2.000 ali ne pitah da sa ili bez PDV-a, pre ce biti bez, posto uobicajeno razgovaramo o nivou cena bez PDV-a. Tehnicki prijem bi trebao da bude 15. avgusta, useljenje pocetkom septembra.
Blok 11A, GP3 je II faza koja jos uvek nije zavrsena, obavljaju se zavrsni radovi jos uvek(iako su se neki vec uselili) radi sa samo o pravougaonoj zgradi naslonjenoj na Viner, poluokrugla grdoba je u zamrznutoj fazi i pokusavaju neuspesno vise od godinu dana da je prodaju. Za zavrsetak ovog projekta je u maju prosle godine odobren kredit od 18miliona eura kod Raiff. banke. Nema veze sa parcelama GP5 i GP6 koje su zavrsene 2010.god. na ovoj stranici se vidi koji je objekat u pitanju:
http://www.imperialgradnja.com/gallery.php?id=1367
A blok je zavrseno sa Erste bankom, (nisam pitao za tacan iznos kreditne linije) preostali su detalji oko specijalnih (kako mi rekose izuzetno povoljnih) uslova kreditiranja kupaca, do sada je prodato 50 stanova sa razlicitim terninima placanja, vrednost prodaje je blizu 6 miliona a placeno je 1,3 miliona do sada.
GDS je i za Stepu i Dr IR vukao kredite od AIK i KOM banke.
I za kraj rak rana foruma
Belville.Nevenkovic":2xev7rnx je napisao(la):
Ne znam odakle da krenem posto gornji kvot ocito nije bio jasan
Belville je odavno (2010) u plusu. Vraceni su krediti, preostala je prodaja "profita". Te godine je broj zaposlenih u Bloku 67 doo srezan na 1/3, ostalo ih je 20-tak. Tih 20-tak sa dobro placenim menadzmentom se dobrano potrudilo da sacuva svoja dobro placena radna mesta.
Cenovna politika se standardno utvrdjivala na sastanku upravnog odbora u decembru svake godine i primenjivala se citave naredne osim u slucaju "vanrednih situacija". (kojih je po secanju bilo 2).
Materijal i predloge za UO je pripremao menadzment. UO je njihove predloge: od predloga nivoa cena za narednu godinu do idiotskog predloga o pregradjivanju 105 3-s stanova u 2 manja redom prihvatao i po njima se postupalo.
kako je projekat vec bio u plusu, moje misljenje je da se nisu previse ni udubljivali (na kraju krajeva, zasto i bi, imaju menadzment da o tome vodi racuna) jer je Hypo, kao sto verovatno znate u velikoj dubiozi pa im je projekat koji ostvaruje plus zadnja rupa na svirali.
Kada bi se sve prodalo zaposleni bi ostali bez posla, samim tim im je u interesu da se prodaja ne okonca.
Kako su vuceni pogresni potezi koje nazivam idiotskim (posmatrano iz ugla investitora). Pregradjivanje je uradjeno na sledecim stanovima:
http://www.belville.rs/stanovi/stan/15 . 3-s od 102m2. (ovaj stan je u originalnom projektu imao 92-94m2) ona hodnicka "surla" je naknadno, u toku gradnje izmisljena da bi se povecao broj kvadrata za porodaju.
Od tog jednog stana dobijena su dva 1-s i to:
http://www.belville.rs/stanovi/stan/29 i
http://www.belville.rs/stanovi/stan/28
Tako da je umesto 102 dobijeno 85m2 za prodaju. "Surlu" spominjem jer ona bila jedan od argumenata u obrazlaganju predloga zasto da se ide na pregradjivanje. (gubitak nije 17 vec 7-9m2, 10 smo ionako "ukrali u izgradnji).
Ovako pregradjenim stanovima je u pocetku odredjena cena od 1.650, pa 1.600 i sada 1.550 eura po m2. Istovremeno se stanovi koji su ostali nepregradjeni od pocetka 2012 prodaju po 1.550 eura/m2.
Da li je bilo interesa da se sve rasproda, uzimajuci u obzir da je trosak pregradjivanja bio preko 100 eura/m2, te gubitak 17m2 koji su sada hodnik, mogla je da se za ove, pa i sve preostale stanove definise cena od 1.200 eura/m2.
Sa ovakvom cenom (moje misljenje i 1.300 pa cak i 1.350) bi bez problema rasprodali sve sto je preostalu u roku odmah, bez ikakvih popusta i poklanjanja garaznih mesta ili 50% umanjenja terasa. Naravno, vecina od njih bi ostalo bez posla u roku odmah, preostalo bi mozda par zaposlenih koji bi morali da vode racuna o garancijama. Ovako ih i dalje ima gomila, mesecno sa troskovima pojedu jedan manji stan.
Vidim da je tajkun Misko i dalje trn u oku mnogima na Belvil temi, on je "izbacen" sa prodajom Maxi-ja, jedini vlasnik bloka 67 doo, samim tim i preostalih stanova je Hypo Alpe Adria Austria. Misko je svoju politicku podrsku projektu finalno namirio iz poslovnih objekata koje je uvalio Delezu i od tada nema nikakve veze sa Belvilom.
To sto se nigde ne istice finansiranje od strane banke moze da bude pozitiva kod no name investitora, kod ozbiljnih je to nepotrebno, cak i suvisno.
Nevenkovic
Intermediate
- Učlanjen(a)
- 27.02.2010.
- Poruke
- 414
- Pohvaljen
- 63
Nemoj i ti sad da mi predlazes da pisem knjigu , 4 iz srpskog je bila premija za mene skoro tokom citavog skolovanja, zato sam uvek bezao u matematiku i tehniku. Profesionalna, ne deformacija vec informacija.
, 4 iz srpskog je bila premija za mene skoro tokom citavog skolovanja, zato sam uvek bezao u matematiku i tehniku. Profesionalna, ne deformacija vec informacija.Bezao si ti prijatelju i sa biologije. A tamo bi naucio da se na obali reke ne sece suma, da se kolima ne vozi na nasipu, da se ne zidaju sojenice na drzavnoj zemlji i u zoni vodovoda ispusta kanalizacija, da se sut ne naspia u korito reke, da se struja placa, a ne krade sa reni bunara. Ali, oprastam ti sve, posto si tehnicar!
Пантограф
Professional
- Učlanjen(a)
- 23.04.2012.
- Poruke
- 19.148
- Pohvaljen
- 41.414
@Nevenkovic
Веома си писмен човек и, искрено, чуди ме да си имао четворку из српског. Баш зато и да ти, крајње добронамерно укажем на грешку:
Дубиоза је реч латинског порекла која значи - сумња, и ништа више. Неадекватна употреба те речи је једна од најчешћих грешака у савременом српском језику. Жив био и дуго нам писао :wink:
Веома си писмен човек и, искрено, чуди ме да си имао четворку из српског. Баш зато и да ти, крајње добронамерно укажем на грешку:
Дубиоза је реч латинског порекла која значи - сумња, и ништа више. Неадекватна употреба те речи је једна од најчешћих грешака у савременом српском језику. Жив био и дуго нам писао :wink:
Nevenkovic
Intermediate
- Učlanjen(a)
- 27.02.2010.
- Poruke
- 414
- Pohvaljen
- 63
Drugo je to vreme bilo Pantogafe, današnji i ondašnji kriterijumi su drastičito različiti. Moj sin je bio vukovac a u moje vreme bi se nogom u dupe šutirao da izvuče odličan uspeh, poredeći obim gradiva i nivo dosegnutog znanja. Na faxu je polagao matematiku sa sve digitronom na stolu, u moje vreme bi primenili šerijatski zakon, sekirom bi nam odsekli ruku što tipka po digitronu.
Pojma nisam imao koje je pravo značenje reči dubioza, hvala, ali mislim da je svima jasno šta sam hteo da kažem pošto je ona uvreženi žargonski izraz za pad u dubinu, loše stanje...
enbidžidibole(snik), retardima na retardirane postove odgovaram na odgovarujoćoj temi (za retarde). Svakako ću te uzeti u promatranje, bez obzira što su ti postovi gluplji od tebe.
Pojma nisam imao koje je pravo značenje reči dubioza, hvala, ali mislim da je svima jasno šta sam hteo da kažem pošto je ona uvreženi žargonski izraz za pad u dubinu, loše stanje...
enbidžidibole(snik), retardima na retardirane postove odgovaram na odgovarujoćoj temi (za retarde). Svakako ću te uzeti u promatranje, bez obzira što su ti postovi gluplji od tebe.
Гага
Professional
Невенковићу, што каже мој комшија Пантограф, писмен си човек, али бре што користиш речи из ........ "проматрање" :?:
Седи 1.
Седи 1.
Nevenkovic
Intermediate
- Učlanjen(a)
- 27.02.2010.
- Poruke
- 414
- Pohvaljen
- 63
Moreeeee, razumeo si ti dobro šta sam hteo da kažem. :lol:
Molim da mi se ne uskraćuje ustavno pravo na slobodu korišćenja lokalnih žargonskih izraza, makar isti vama bili nepoznati.
Molim da mi se ne uskraćuje ustavno pravo na slobodu korišćenja lokalnih žargonskih izraza, makar isti vama bili nepoznati.
Ко каже да је "проматрање" реч из ....... То је наша реч коју они из ....... чешће користе а неки пут неке речи из .... боље објашњавају оно што се жели рећи. Не треба бити толико осјетљив на неке речи које нам личе да су из .......
Гага
Professional
Рашо, ја сам осетљив на то, па чак и алергичан, шта могу. Невенковић је добро разумео моју малу шалу, а уједно и стварну опаску, на писање ове њихове речи.
А да су нам они узели неке (доста) речи, јесу, али ... нећемо даље, није ова тема за то.
А да су нам они узели неке (доста) речи, јесу, али ... нећемо даље, није ова тема за то.