Cene nekretnina

[super.operater]

Ovo ima smisla, ali treba posmatrati stvari i iz drugog ugla - da li je kreditni kupac mogao unapred znati ishod kredita?

Pa kako ide neko u kupovinu stana da ne zna uopšte da li će banka da mu odobri kredit. Valjda se prvo rapitaš, proveriš kreditnu sposobnost i sve ostalo pa tek onda ulaziš u kupovinu.

Zašto bi kreditni kupac ostavio prodavcu 10% iznosa, npr. 20k EUR na 200k ? To je besmisleno, za par nedelja dobiti taj novac pri čemu kreditni kupac ostaje bez učešća?

10% je previše valjda je to u opsegu 5-10K sve preko toga je opet sumanuto (mada su meni tražili kaparu od 80K da skidaju hipoteku sa njom, svašta se rađa u Božijoj bašti)

EDIT - ja sam ovde pisao o tome da su banke nepredvidive i da su ljude odbijali npr. zbog "rizične" delatnosti ili što firma u kojoj rade "im nije po volji", te je nekad potrebno probati i u nekoliko banaka. Stoga, više od 1-2% ili definisanje neodobravanja kao više sile treba da bude normalna praksa

To je u redu ali se valjda kao što rekoh prvi raspitaš o kreditu u mogućnosti uzimanja istog.

 

[iv4n]

Ja kao potencijalni kupac nikad ne bih pristao da prodavac zadrzi kaparu ili deo kapare zbog toga sto je odbijen kredit.

ZAKON O OBLIGACIONIM ODNOSIMA: Kapara u sluÄaju kada banka odbije stambeni kredit

Prvi preduslov da banka krene u razmatranje odobravanja stambenog kredita jeste kreiranje predugovora sa vlasnikom nekretnine. I dok ima onih prodavaca koji ne traže kaparu, ipak je ÄeÅ¡Äi sluÄaj da Äete se predugovorom obavezati da "založite" novac u iznosu od deset odsto od dogovorene sume.

www.paragraf.rs

Zasto bi banka nekom odbila kredit? Postoje samo 2 moguca razloga: nedovoljno visoka plata ili problemi sa samom nekretninom. Svako sa 2 grama mozga zna ili moze da se raspita koliki kredit moze da dobije. Tako da kao jedini problem ostaje problem sa nekretninom. Zasto bih ja kao kupac ostao bez kapare jer mi je odbijen kredit, a kredit je odbijen zbog toga sto prodavac prodaje nekretninu koja ima neki problem? To otvara vrata i za mnoge zloupotrebe od strane prodavaca. Mislim da ovo i na sudu ne bi proslo. Prodavac ako ne zeli kreditnog kupca bolje da u startu to kaze, a ne da pokusava na pilicarske fore da otme novac od kupca.

 

[super.operater]

Zasto bi banka nekom odbila kredit? Postoje samo 2 moguca razloga: nedovoljno visoka plata ili problemi sa samom nekretninom.

Pa to staviš u predugovor. Ako je problem sa nekretninom vraća se kapara i ćao.

Prodavac ako ne zeli kreditnog kupca bolje da u startu to kaze, a ne da pokusava na pilicarske fore da otme novac od kupca.

Baš tako. Imao sam priliku pre tačno 4 godine da uđem u neku priču, stan super povoljan, sve kako treba ali ... papiri nisu dobri i to tako nisu dobri da nekome ko nije upućen u materiju izgleda u redu ali nije. Agenti navalili da se da kapara za kredit ni da čuju. I onda im predložimo da damo kaparu, da se napravi predugovor i overi kod notara takav da ako ne uknjiže stan u roku od 6 meseci vraćaju duplu kaparu. I onda nastade haos

 

[danko]

Ja kao potencijalni kupac nikad ne bih pristao da prodavac zadrzi kaparu ili deo kapare zbog toga sto je odbijen kredit.

Vidim ja da ovde ljudi diskutuju o nečemu, a ne poznaju jezik na kome diskutuju.

Znate kako, ja obožavam da se tetoviram, imam gomilu tetovaža, ali se nikada ne bi istetovirao kad bi to bilo permanentno. Pa nisam valjda lud.

 

[Pera Zdera]

U Svedskoj se prvo dobije odobrenje kredita od banke pa sa tim papirom kada ga dobijes mozes da kaparises stan i to uglavnom ide preko posrednika tj agenta koji zadrzava novac dok se sve ne sredi.
Elem Nordea mi daje 2.94% varijabilnu, a fiksna je 3.5% na 8 godina, na toliko najvise daju fiksnu. Otplatni period moze i do 50 godina.
Pokazali mi njihova predvidjanja za narednih godinu dve i ocekuju jos jedno obaranje kamatnih stopa od 0.25 i onda pauza.

 

[mariks]

Ja kao potencijalni kupac nikad ne bih pristao da prodavac zadrzi kaparu ili deo kapare zbog toga sto je odbijen kredit.

ZAKON O OBLIGACIONIM ODNOSIMA: Kapara u sluÄaju kada banka odbije stambeni kredit

Prvi preduslov da banka krene u razmatranje odobravanja stambenog kredita jeste kreiranje predugovora sa vlasnikom nekretnine. I dok ima onih prodavaca koji ne traže kaparu, ipak je ÄeÅ¡Äi sluÄaj da Äete se predugovorom obavezati da "založite" novac u iznosu od deset odsto od dogovorene sume.

www.paragraf.rs

Zasto bi banka nekom odbila kredit? Postoje samo 2 moguca razloga: nedovoljno visoka plata ili problemi sa samom nekretninom. Svako sa 2 grama mozga zna ili moze da se raspita koliki kredit moze da dobije. Tako da kao jedini problem ostaje problem sa nekretninom. Zasto bih ja kao kupac ostao bez kapare jer mi je odbijen kredit, a kredit je odbijen zbog toga sto prodavac prodaje nekretninu koja ima neki problem? To otvara vrata i za mnoge zloupotrebe od strane prodavaca. Mislim da ovo i na sudu ne bi proslo. Prodavac ako ne zeli kreditnog kupca bolje da u startu to kaze, a ne da pokusava na pilicarske fore da otme novac od kupca.

Zna da se otegne, meni skoro 2 meseca kredit bio na odobravanju. Generalno taj RISK može da nadje neku manu tipa firma ima rizično poslovanje ili tako nešto i onda te odbiju iako ispunjavaš uslove. Bankama se više isplati da im vraćaš kredit nego da dobiju nekretninu.

 

[iv4n]

 

[СЕЉАК]

Моја куповина укратко:После годину дана тражења,разгледања нађем стан који ми се допада али 40 х скупљи од мог буџета.Позовем агента и кажем му да позове продавца и понуди му моју цену (да не долазим да разгледам и трошим време и њима и мени).Прихвати продавац али искључиво за кеш кога немам.Одем,погледам,објасним да морам узети кредит од 100 х.Он то прихвати (уз један чудан услов)дође проценитељ,процени 300 у али банка одбије да ми одобри кредит.Немам појма зашто,све је било договорено,посао за стално,велики просек,хипотека на усељив стан. Одмах у другу банку,поново проценитељ,одобре ми кредит на 15 год сто хиљада.Исплатио сам на у целости за 14 месеци али су ми узели много новца за превремену отплату.
Хоћу да кажем,са банкама никад ниси сигуран.

 

[Extroniks]

Исплатио сам на у целости за 14 месеци али су ми узели много новца за превремену отплату.

Koliko je to mnogo novca?
Zar nije 1% uglavnom, to znaci na 100k prevremene otplate ti uzeli 1000 eur, to je nista realno gledajuci koliko na kamatu ustedis.

 

[Filip 01]

Što se uopšte ide na prevremenu otplatu?

 

[Extroniks]

Što se uopšte ide na prevremenu otplatu?

Zbog toga sto ti u kreditu prvu polovinu trajanja kredita otplacujes vecinski kamatu a ne glavnicu. Ima online da se nadju fino vizuali te otplate.

U slucaju iznad mozda je hteo da skloni hipoteku sa stana da bi mogao da kupi sledeci opet za koju god (sa novom hipotekom) npr.

EDIT:
Uglavnom ovako ti to izgleda:

 

[enfario]

Pogledajte prilog 248083

Kazu idi u Batajnicu niko te nema zazida
Ima me zazidaju bate i mumificiraju o istom trosku ima me izvlace kao Tutankamona

 

[Extroniks]

Što se uopšte ide na prevremenu otplatu?

Nadovezacu se na ovo iznad, u principu prevremena otplata se najvise isplati u prvoj polovini perioda otplate kredita.
Neko iz Srbije je napravio fin alat za vizualizaciju kako prevremena otplata utice na ratu i glavnicu / ustedjene pare:

Kalkulator otplate stambenog kredita

Brzo saznajte kolika je vaša mesečna rata i kolika je ušteda uz prevremenu otplatu kredita.

mojcalculator.com

Ali ja generalno vise volim da koristim ovaj:

Mortgage Payoff Calculator

Free mortgage payoff calculator to evaluate options to pay off a mortgage earlier, such as extra payments, bi-weekly payments, or paying back altogether.

www.calculator.net

Ima da se ispod vidi i tabela amortizacije duga sa i bez prevremenih otplata.

Idealna strategija u vidu optimizacije novca bi bila:
1. Prvih 50-60% vremena otplate kredita gledas da isplacujes preko koliko mozes prevremeno da smanjujes glavnicu jer se onda kamata ponovo obracunava odmah na preostali iznos
2. Posle toga pustis da kredit tece jer je vecina kamate otplacena i ostatak kredita je osnovni dug, pustis da inflacija "jede" taj dug
3. Refinansiranje ako radis iskoristis iznad kalkulator da vidis da li uopste stedis na kamati ili ne u tom trenutku, dosta je razlicito refinansiranje kredita u prvoj polovini i drugoj polovini kredita

E sada, prevremenu otplatu skroz ljudi uglavnom rade jer ne zele da imaju ikakav dug ili planiraju da mozda dignu novu hipoteku na taj stan radi kupovine sledece nekretnine npr ili radi investiranja u posao itd...

 

[Extroniks]

Pogledajte prilog 248083

Gde je ovo?

 

[mariks]

E sada, prevremenu otplatu skroz ljudi uglavnom rade jer ne zele da imaju ikakav dug ili planiraju da mozda dignu novu hipoteku na taj stan radi kupovine sledece nekretnine npr ili radi investiranja u posao itd...

Ovo.

 

[indollarwetrust]

Pogledajte prilog 248083

Ček šta, gde je ovo?

 

[super.operater]

Idealna strategija u vidu optimizacije novca bi bila:
1. Prvih 50-60% vremena otplate kredita gledas da isplacujes preko koliko mozes prevremeno da smanjujes glavnicu jer se onda kamata ponovo obracunava odmah na preostali iznos
2. Posle toga pustis da kredit tece jer je vecina kamate otplacena i ostatak kredita je osnovni dug, pustis da inflacija "jede" taj dug
3. Refinansiranje ako radis iskoristis iznad kalkulator da vidis da li uopste stedis na kamati ili ne u tom trenutku, dosta je razlicito refinansiranje kredita u prvoj polovini i drugoj polovini kredita

Zavisi kakakv je kredit ali ovo sto si napisao je neka generalna strategija ne i optimalna jer za optimalnu treba detaljna kalkulacija. U sustini to je to ... modifikovani rat race

 

[Analitičar]

Zavisi kakakv je kredit ali ovo sto si napisao je neka generalna strategija ne i optimalna jer za optimalnu treba detaljna kalkulacija. U sustini to je to ... modifikovani rat race

Jel moze neki primer u praksi kako bi izgledala kalkulacija. Recimo 250k ucesce I 250k na kredit. Koliko bi dugo trebalo da bude rok dospeća za taj kredit I koliko treba prevremeno otplatiti kako bi bilo najisplativije?

 

[Filip 01]

Nadovezacu se na ovo iznad, u principu prevremena otplata se najvise isplati u prvoj polovini perioda otplate kredita.
Neko iz Srbije je napravio fin alat za vizualizaciju kako prevremena otplata utice na ratu i glavnicu / ustedjene pare:

Kalkulator otplate stambenog kredita

Brzo saznajte kolika je vaša mesečna rata i kolika je ušteda uz prevremenu otplatu kredita.

mojcalculator.com

Ali ja generalno vise volim da koristim ovaj:

Mortgage Payoff Calculator

Free mortgage payoff calculator to evaluate options to pay off a mortgage earlier, such as extra payments, bi-weekly payments, or paying back altogether.

www.calculator.net

Ima da se ispod vidi i tabela amortizacije duga sa i bez prevremenih otplata.

Idealna strategija u vidu optimizacije novca bi bila:
1. Prvih 50-60% vremena otplate kredita gledas da isplacujes preko koliko mozes prevremeno da smanjujes glavnicu jer se onda kamata ponovo obracunava odmah na preostali iznos
2. Posle toga pustis da kredit tece jer je vecina kamate otplacena i ostatak kredita je osnovni dug, pustis da inflacija "jede" taj dug
3. Refinansiranje ako radis iskoristis iznad kalkulator da vidis da li uopste stedis na kamati ili ne u tom trenutku, dosta je razlicito refinansiranje kredita u prvoj polovini i drugoj polovini kredita

E sada, prevremenu otplatu skroz ljudi uglavnom rade jer ne zele da imaju ikakav dug ili planiraju da mozda dignu novu hipoteku na taj stan radi kupovine sledece nekretnine npr ili radi investiranja u posao itd...

Hvala na odgovoru.
Ovo mi je jasno za planiranje dizanja nove hipoteke i da su mirni ljudi jer nemaju dug, osećaju neko olakšanje i nemaju taj teret.
Ovo je pravljenje neke strategije, koju mogu malo da razumem.
Mislim ako se nema u šta pametno uložiti onda svakako treba ići na prevremenu otplatu kredita to se slažem.
Samo ja onako laički posmatram, plate rastu, novac gubi vrednost i kasnije je sve lakše vraćati tu ratu kredita.
Ako se uzme investicioni stan na kredit, njemu vrednost i kirija godinama rastu sa kojima se otplaćuje ta rata kredita.

 

[super.operater]

Jel moze neki primer u praksi kako bi izgledala kalkulacija. Recimo 250k ucesce I 250k na kredit. Koliko bi dugo trebalo da bude rok dospeća za taj kredit I koliko treba prevremeno otplatiti kako bi bilo najisplativije?

Zavisi od kametne stope, projekcija eurobira, da li je fiksna ili promenjiva kamate. Onda zavisi od banke do banke, neke ne daju da se odplati vise od 10-15k godisnje i to u jednoj transi neke banke bas briga koliko je samo da je raspon 3 meseca izmedju uplata. Zavisi koliko mozes da ostavljas sa strane da bi to odplacivao, da uradis projekciju i svojoh troskova za neki ali i primanja kao i ekstra zarada za naredni period. Sta god da uradis ne mozes "zeznuti" banku onio su uvek u plusu fora je da ako imas nekih sredstava visak a ne umes da ih oplodis sa kamatom vecom od one po kojoj ti banka zajmi novac da time smanjs glavnicu sto pre.

 

[Extroniks]

Jel moze neki primer u praksi kako bi izgledala kalkulacija. Recimo 250k ucesce I 250k na kredit. Koliko bi dugo trebalo da bude rok dospeća za taj kredit I koliko treba prevremeno otplatiti kako bi bilo najisplativije?

U praksi to zavisi od kamatne stope koje si ugovorio, roka otplate i godisnje inflacije, morao bi precizirati te parametre

 

[Extroniks]

Zavisi od kametne stope, projekcija eurobira, da li je fiksna ili promenjiva kamate. Onda zavisi od banke do banke, neke ne daju da se odplati vise od 10-15k godisnje i to u jednoj transi neke banke bas briga koliko je samo da je raspon 3 meseca izmedju uplata.

Ja koliko znam ovo nije tacno, banka ne moze da ti brani niti ogranicava koliko prevremeno mozes da otplacujes svoj kredit.
Jedino je bitno da znas da na prvih 1 milion godisnje banka i da hoce ne moze da ti naplati nista jer je NBS propisao to kao granicu do koje nijedna banka ne sme da ti naplacuje penale.

 

[super.operater]

Ja koliko znam ovo nije tacno, banka ne moze da ti brani niti ogranicava koliko prevremeno mozes da otplacujes svoj kredit.
Jedino je bitno da znas da na prvih 1 milion godisnje banka i da hoce ne moze da ti naplati nista jer je NBS propisao to kao granicu do koje nijedna banka ne sme da ti naplacuje penale.

Da da, u pravu si ... ne ogranicavaju te koliko mozes da odplatis nego gde je granica posle koje krecu da naplacuju penale. U nekim bankama toga nema ali ima sitnim slovima koliki minimalni razmak moze da bude izmedju uplata. Ima banaka koje to forsiraju a ima i gde je relaksirano skroz.

 

[Extroniks]

Da da, u pravu si ... ne ogranicavaju te koliko mozes da odplatis nego gde je granica posle koje krecu da naplacuju penale. U nekim bankama toga nema ali ima sitnim slovima koliki minimalni razmak moze da bude izmedju uplata. Ima banaka koje to forsiraju a ima i gde je relaksirano skroz.

Mogu oni da napisu sitnim slovima sta hoce, ako to ide kontra propisa NBS i zakonu jedna zalba NBSu i moraju da ti daju da otplatis prevremeno.
Inace sada sam procitao da je granica pomerena sa 1 milion na 1.2 miliona dinara od jula ove godine.

 

[super.operater]

Mogu oni da napisu sitnim slovima sta hoce, ako to ide kontra propisa NBS i zakonu, jedna zalba NBSu i moraju da ti daju da otplatis prevremeno.
Inace sada sam procitao da je granica pomerena sa 1 milion na 1.2 miliona dinara od jula ove godine.

Pa dobro, kako god da je, trik je da se ekstra novac koristi da odplatu glavnice kredita ali samo ako ne mozes sa tim ekstra novcem da pravis dodatni novac da prinosom vecim od onog sto ti uzima banka. Recimo, ekstremni primer, uzmes 300K stambenog kredita sa kamatom od 5% i mozes da odplatis sve sutra ali umes da investiras tih 300K koje bi potrosio na glavnicu tako da ti donose 10% onda ne odes na odplatu nego na investiranje. A mislim ... igranka bez kraja ... ali igranka bukvalno, teorija igara + Markov chain

EDIT: Evo dva ekstramna suprostavljena primera za mentalno razgibavanje. Uzimas recimo 300K kredita i imas platu 5K. Jedan kraj spektra uzimas kredit na maksimalni period otplate placas ratu X eur i svakog meseca smanjujes glavnicu za 5K-X eur (recimo da zivis od vazduha ili te zena izdrzava). Drugi ekstrem, uzimas na minimalni broj meseci tako da je rata cela plata, svih 5K. U kom slucaju das vise banci? Na to dodaj i inflaciju, i promenjivi euribor, rast cene nekretinine, ono sto si mogao da investiras, stabilnost radnog mesta, rast plate, eventualne bonuse, itd, itd ...