Šta je novo?

Cene nekretnina

Doka_1

Intermediate
Učlanjen(a)
30.08.2016.
Poruke
101
Pohvaljen
230
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856762#p856762:1iohn1ci je napisao(la):
NRakocevic » Čet Jun 10, 2021 9:45 am[/url]":1iohn1ci]Dok je kupovina stana u Milanu za 3800 EUR propast, jer oko 2030. g u najboljem slučaju moći će da se održi na nekih 2800 EUR/m2.

Dakle po vasoj racunici cena stana u Milanu 2030 godini ce pasti za 1000 evra po kvadratu i iznosice u najboljem slcaju 2800 evra, trenutna prosecna plata u tom Milanu je 1650 evra.

Sta onda da ocekujemo u Srbiji i Beogradu 2030?
 

Tin

Intermediate
Učlanjen(a)
18.05.2021.
Poruke
146
Pohvaljen
444
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856762#p856762:zjmek52u je napisao(la):
NRakocevic » Čet Jun 10, 2021 9:45 am[/url]":zjmek52u]@Tin
Prikaz cena u gradovima koji ste dali je tačan. Međutim, za izvođenje bilo kakvih zaključaka potrebne su tendencije, t.j. promene cena u poslednjih 10 godina. Bilo bi sjajno ako imate cene novogradnje u ovim istim gradovima u poslednjih 10 godina da podelite na forumu, i da dodate Beograd, onda bi se mogla uraditi nekakva analiza. Ovako cene u samo jednom trenutku ne služe ničemu.
Primer.
Imate trenutnu cenu u Berlinu od 5500 EUR, i u Milanu od 3800 EUR koju ste dali i koja je po meni tačna. Na osnovu vaših podataka, mnogi bi pomislili da je kupovina stana u Milanu bolji posao od kupovine stana u Berlinu, što je apsolutno pogrešno.
Sada, ako pogledate trendove od 2010, videćete da je 2010 novogradnja u Milanu koštala 5000 EUR a u Berlinu 2000 EUR. Dakle u Milanu 10 godina cena pada (u Italiji je velika beda i socijalna kriza, plate se smanjuju a nezaposlenost je veća nego na Balkanu) dok u Berlinu 10 godina raste (jasno je da je Nemačka gospodar Evrope i jedina ima koristi od EUR, plate rastu a nezaposlenosti nema). Prema tome, kupovina stana u Berlinu za 5500 EUR je odličan posao jer nema razloga da cena ne dostigne 8-9000 EUR/m2 oko 2030. Dok je kupovina stana u Milanu za 3800 EUR propast, jer oko 2030. g u najboljem slučaju moći će da se održi na nekih 2800 EUR/m2.


Hvala na komentaru.
Pokusacu da odgovorim.

Postoji uverenje da se odgovor vec nalazi u samom pitanju i primeru Berlin/Milano.

Sustina je nivo ekonomske aktivnosti i njen uticaj na visinu cene nekretnina.

Poruka mog posta je da je veoma nerealno ocekivati da ce Beograd biti na nivou ekonomskih aktivnosti, Beca, Berlina ili Amsterdama, pa je takodje nerealno ocekivati i cene nekretnina kao u tim gradovima.
Za ovaj zakljucak nam ne treba dinamika cena od npr. kako ste naveli 2010. god.

- - -
Konflikt interesa: Autor ne prodaje, ne kupuje nekretninu, nema konekcija sa agencijama za nekretnine, investitorima, nije clan ni jedne stranke niti udruzenja. Autor nema koristi niti od povecanja, niti od smanjenja cena/traznje za nekretninama u Srbiji. Autor ne spekulise na finansijskim, a ni robnim trzistima, ukljucujuci i nekretnine.
 

Tin

Intermediate
Učlanjen(a)
18.05.2021.
Poruke
146
Pohvaljen
444
Ono sto vidiim da ljudi rade kupovinom nekretnine je pokusaj da sacuvaju kapital


Podaci pokazuju da nemamo veliki broj onih koji su slobodna sredstva ulagali u nekretnine.
Analiza iz ranijeg posta:

"Stednja u 2020. god. u Srbiji je povecana za 5,8% devizna i 16,9% dinarska (izvor NBS) u odnosu na 2019, tako da nema ni reci o nekoj masivnoj realnoj kesh traznji koja potice od stednje stanovnistva u Srbiji i koja bi gurala cene na gore.
2016 su postojale procene (izvor Kamatica) da "stednja u slamarici" iznosi cirka kao ona deponovana u bankama.
I pored toga, veci pritisak na ulazak u eventualne investicije je kod gradjana koji drze depozite u bankama, usled rizika od pandemije na likvidnost istih (masovni defaulti kredita privrede) i vece osvescenosti za rizik ovog segmenta stanovnistva, tako da i kod "stednje u slamarici" ima jos manje motiva za investicijama.
Diskutabilno je jedino pitanje nelegalnih sredstava u slamarici koja mogu pronaci interes/motivaciju za investiciju, mada nema nekog posebnog EKONOMSKOG razloga zasto se to nije desilo pre 5-6 godina, kada su cene stanova bile znatno manje."

- - -
Konflikt interesa: Autor ne prodaje, ne kupuje nekretninu, nema konekcija sa agencijama za nekretnine, investitorima, nije clan ni jedne stranke niti udruzenja. Autor nema koristi niti od povecanja, niti od smanjenja cena/traznje za nekretninama u Srbiji. Autor ne spekulise na finansijskim, a ni robnim trzistima, ukljucujuci i nekretnine.
 

KlauKalash

Beginner
Učlanjen(a)
02.03.2019.
Poruke
81
Pohvaljen
84
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856755#p856755:wtqxuh43 je napisao(la):
Tin » Čet Jun 10, 2021 9:00 am[/url]":wtqxuh43]
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856561#p856561:wtqxuh43 je napisao(la):
Tin » Sre Jun 09, 2021 10:49 am[/url]":wtqxuh43]U pokusaju da razumemo trziste nekretnina u Srbiji, interesantan clanak u nastavku o tips & tricks koje prodavaci nekretnina koriste kako bi naveli kupce da kupe, a posebno sledeci odlomak (navodjenje na kupovinu putem percepcije urgentnosti):

"Create sense of urgency.

Generate Breaking News
Example: Client thinks that buying a house at a later time is better. Mention the latest real estate market trends, and how the demand is higher than the supply. In other words, it’ll be harder to find a house later."

Izvor:
https://bhgrealestateblog.com/sales-tac ... -succeeds/



Konstatacija koju je neko izneo na forumu da ce prosecna cena kvadrata u Beogradu rasti cak do 5000 eur, je vise nego nerealna.

Cak bih se usudio nagadjati da je u pitanju pokusaj uticaja na trziste putem stvaranja panike, prema gore citiranoj tehnici prodaje.

U nastavku cene m2 novih stanova po Evropskim gradovima iz prilicno pouzdanog izvora.

Average Transaction Price of a New Dwelling (EUR/sqm) July 2020

Vienna 4.868
Brussels 3.350
Sofia 1.088
Prague 3.395
Berlin 5.478
Budapest 2.107
Milan 3.729
Rome 3.259
Amsterdam 5.315
Madrid 4.394

Izvor:
Deloitte
Property Index
Overview of European
Residential Markets
9th edition, July 2020

Nema razloga da ne verujemo u podatke koje objavljue Deloitte. Medjutim, verujem da su ovo cene bez poreza. U Briselu je porez malo preko 20% i to onda dize cenu nekretnine znacajno. Druga stvar, iskustvo mi govori da u ovom gradu pristojne nekretine krecu od 400k evra (pristojan kraj, porodican stan sa dve spavace sobe 80-100m2). Pricam o stanu u kojem bih voleo da zivim, ne onom da ga kupim samo da bih ga imao kao investiciju, odnosno da ne bih placao visoku kiriju. Takodje, struktura stanova je drugacija od onog na sta smo navikli, dnevne sobe su dosta vece nego kod nas, pa je retkost naci recimo stan od 60-70m2 sa dve spavace sobe.
Ovo je prosecna realizovana cena u celom gradu, zna li neko koliko iznosi cena u Beogradu? Verujem da nije vise od 1500-1700 bez PDVa, mozda gresim...
 

eremijanbg

Novice
Učlanjen(a)
04.07.2019.
Poruke
3
Pohvaljen
17
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856755#p856755:w19r4lye je napisao(la):
Tin » Čet Jun 10, 2021 9:00 am[/url]":w19r4lye]
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856561#p856561:w19r4lye je napisao(la):
Tin » Sre Jun 09, 2021 10:49 am[/url]":w19r4lye]U pokusaju da razumemo trziste nekretnina u Srbiji, interesantan clanak u nastavku o tips & tricks koje prodavaci nekretnina koriste kako bi naveli kupce da kupe, a posebno sledeci odlomak (navodjenje na kupovinu putem percepcije urgentnosti):

"Create sense of urgency.

Generate Breaking News
Example: Client thinks that buying a house at a later time is better. Mention the latest real estate market trends, and how the demand is higher than the supply. In other words, it’ll be harder to find a house later."

Izvor:
https://bhgrealestateblog.com/sales-tac ... -succeeds/



Konstatacija koju je neko izneo na forumu da ce prosecna cena kvadrata u Beogradu rasti cak do 5000 eur, je vise nego nerealna.

Cak bih se usudio nagadjati da je u pitanju pokusaj uticaja na trziste putem stvaranja panike, prema gore citiranoj tehnici prodaje.

U nastavku cene m2 novih stanova po Evropskim gradovima iz prilicno pouzdanog izvora.

Average Transaction Price of a New Dwelling (EUR/sqm) July 2020

Vienna 4.868
Brussels 3.350
Sofia 1.088
Prague 3.395
Berlin 5.478
Budapest 2.107
Milan 3.729
Rome 3.259
Amsterdam 5.315
Madrid 4.394

Izvor:
Deloitte
Property Index
Overview of European
Residential Markets
9th edition, July 2020

Postovanje,

Samo mala dopuna da bi se shvatio red velicina u potpunosti. Iz istog izvora, vrednosti za nase podneblje je sledece:
Zagreb 1.731
Beograd 1.648
Novi Sad 1.081
Nis 790
Sarajevo 1.093

Navodim ovo jer prosecne cene treba porediti sa prosecnim cenama a stekao sam utisak da ljudi (barem sam ja prevideo) porede BW sa prosecnom cenom u Berlinu itd.
Pisem bez ikakve namere i tendencije vec samo da se isprati kontekst pravilno, jer sam i sam u glavi poredio lokacije neistovetne vrednosti.
 

Populist

Beginner
Učlanjen(a)
03.04.2020.
Poruke
82
Pohvaljen
204
Ne treba biti vidovit pa reci da ce porez na imovinu i porez na izdavanje ići gore. Kao i ostali troškovi posedovanja nekretnine. Ne samo zbog prazne kase. Treba biti realan i reci da je nekretnina "mrtav" kapital i njega treba destimulisati, a kapital uposliti na korisniji nacin.

Stan na dan je posle frilensera sledeci koji ce biti pod lupom poreznika. Čitam na drugom mestu da su Grci sklopili deal sa AirBnB da se na platformu primaju samo vlasnici registrivani kod države za delatnost izdavanja. A nije nemoguć ni scenario da kao i frilenserima stigne račun za 5 godina unazad.

Što se cena izdavanja tiče, pratim kao učesnik na tržištu Novi Sad. Za razliku od kupovnih cena koje rastu i blizu su beogradskim, cene izdavanja imaju trend pada. I to sada već ozbiljnog. Ako na lokalnom oglasniku filtriram oglase vlasnika i preko 30e (da eliminisem agencije i stan na dan) - više od pola je ispod 200e, a 80% ponude ispod 250e. A ponuda raste i tek će da raste u narednih 6-12 meseci kada sledi velik broj useljenja.
Mogli bi analizirati uticaj epidemije (stan na dan, studenti) na ponudu, ali mislim da je on manji nego što se veruje - npr na Airbnb je u zlatno vreme bilo oko 1100 stanova iz NS, sada oko 900
 

Populist

Beginner
Učlanjen(a)
03.04.2020.
Poruke
82
Pohvaljen
204
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856795#p856795:3s0xg5ec je napisao(la):
Doka_1 » Čet Jun 10, 2021 11:25 am[/url]":3s0xg5ec]

Dakle po vasoj racunici cena stana u Milanu 2030 godini ce pasti za 1000 evra po kvadratu i iznosice u najboljem slcaju 2800 evra, trenutna prosecna plata u tom Milanu je 1650 evra.

Sta onda da ocekujemo u Srbiji i Beogradu 2030?

Kako šta? Obećao nam je 900e do 2025. Realno je da do 2030. prestignemo Milano! :lool:
 

NRakocevic

Beginner
Učlanjen(a)
31.10.2019.
Poruke
45
Pohvaljen
129
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856795#p856795:10ixn5vw je napisao(la):
Doka_1 » Čet Jun 10, 2021 10:25 am[/url]":10ixn5vw]
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856762#p856762:10ixn5vw je napisao(la):
NRakocevic » Čet Jun 10, 2021 9:45 am[/url]":10ixn5vw]Dok je kupovina stana u Milanu za 3800 EUR propast, jer oko 2030. g u najboljem slučaju moći će da se održi na nekih 2800 EUR/m2.

Dakle po vasoj racunici cena stana u Milanu 2030 godini ce pasti za 1000 evra po kvadratu i iznosice u najboljem slcaju 2800 evra, trenutna prosecna plata u tom Milanu je 1650 evra.

Sta onda da ocekujemo u Srbiji i Beogradu 2030?

Nije to moja računica već linearna ekstrapolacija.
Vi u Italiji (Milano) imate primer linearnog pada cena nekretnina od 30 % u poslednjih 10 godina. Ako se nastavi ISTI trend tamo i u narednih 10 godina, cena će pasti za još 30% tj. oko 900 evra/m2.
U Beogradu u poslednjih 10 godina imate linearan rast od 50%. Ako se nastavi ISTI trend ovde, cena će porasti za još 50%.
U Nemačkoj (Berlin) ste imali stopostotni rast u poslednjih 10 godina, ako se ISTI trend nastavi u Berlinu, cene će se opet udvostručiti za 10 godina.
To je čista matematika.

Po meni jedino što možemo objektivno analizirati je trend, npr. desetogodišnji.
Naravno, nemoguće je znati kada će se trend zaustaviti/preokrenuti i slično, u suprotnom bi svi bili milioneri.
Zašto je trend ovakav ili onakav u nekoj državi/gradu je jako kompleksno pitanje i nemoguće je doći do preciznog zaključka. Previše je faktora i različitosti, specifičnosti tržišta itd.
Ekonomska aktivnost je važan ali ne i jedini parametar. Ako se gledaju Italija i Nemačka, razlika je trostruka u poslednjih 10 godina. Pa nije standard u Nemačkoj 3 puta porastao u odnosu na italijanski u poslednjih 10 godina. Postoje drugi faktori: količina imigracije i tip imigranata, procenat ljudi koji imaju nekretninu u svom vlasništvu, broj dece i demografska struktura, procenat crnog tržišta, itd. itd.

Ne znam zašto mnogi ovde upoređuju prosečnu platu sa cenom kvadrata u novogradnji u glavnom gradu jedne države. To je potpuno besmisleno, jer taj odnos pokazuje samo stepen raslojavanja u društvu, a nikako da li je cena visoka ili niska. Moj omiljeni primer je Luanda, Angola gde inače živim. Prosečna plata je 100 USD, a cena kvadrata u novogradnji 8-10 000 USD. I šta to znači - pa samo da je ekstremno visok jaz između bogatih i siromašnih. Nigde u svetu novogradnju u centru glavnog grada ne kupuju ljudi koji zarađuju prosečnu platu.
 

gamblerNBG

Beginner
Učlanjen(a)
10.07.2019.
Poruke
74
Pohvaljen
579
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=856762#p856762:g6iqdvc9 je napisao(la):
NRakocevic » Čet Jun 10, 2021 9:45 am[/url]":g6iqdvc9]
Sada, ako pogledate trendove od 2010, videćete da je 2010 novogradnja u Milanu koštala 5000 EUR a u Berlinu 2000 EUR. Dakle u Milanu 10 godina cena pada (u Italiji je velika beda i socijalna kriza, plate se smanjuju a nezaposlenost je veća nego na Balkanu) dok u Berlinu 10 godina raste (jasno je da je Nemačka gospodar Evrope i jedina ima koristi od EUR,plate rastu a nezaposlenosti nema).

Pa zar se nisi sam pozvao na prosecnu platu u prethodnom postu? :? Il sam ja slab sa citanjem ili si ti doslovno povezao cenu kvadrata sa platama i nezaposlenoscu?
 

NRakocevic

Beginner
Učlanjen(a)
31.10.2019.
Poruke
45
Pohvaljen
129
Da, naravno. Ekonomska aktivnost je po meni možda najvažniji faktor (zato sam je i pomenuo), ali ima ih još barem deset.
 

Seamus

Novice
Učlanjen(a)
16.03.2021.
Poruke
0
Pohvaljen
60
Jako je klimavo tek tako raditi linearnu ekstrapolaciju, bez iole udubljivanja u kontekst, dodatne faktore, ogranicenja itd. Lako se stize do jako grotesknih zakljucaka :)

Prosecnu platu nije besmisleno uporedjivati, neko treba da zivi u tim stanovima i da placa tu kiriju. Sto su u slucaju Angole stranci:
https://www.weforum.org/agenda/2015/06/ ... the-world/
 

max

Novice
Učlanjen(a)
12.03.2019.
Poruke
11
Pohvaljen
72
da li mi pričamo o gradu čija 1/3 nema kanalizaciju, nema metro, zagadjen, nezdrav vazduh.. i uporedjujeno cene m2 sa uređenim metropolama ???
 

Marcus Lupus

Higher intermediate
Učlanjen(a)
04.01.2010.
Poruke
557
Pohvaljen
380
Koji drugi izbor imamo? Mnogima ne odgovara BG, ali još manje im odgovara Kragujevac.


Послато са SM-G975F помоћу Тапатока
 

max

Novice
Učlanjen(a)
12.03.2019.
Poruke
11
Pohvaljen
72
znaš kako kažu, kupac je uvek u pravu.
Nisam baš siguran da je takvo stvarno stanje. Zanemarimo naručene članke i prodavce koji bi želeli da je ovo Monaco.
 

gamblerNBG

Beginner
Učlanjen(a)
10.07.2019.
Poruke
74
Pohvaljen
579
Kakav spin... Pa rosle godine u ovo vreme nije ni bilo prometa zbog kovida, plus katastar skoro da nije ni radio. Nismo mogli iz kuce da izadjemo. Uporedite vi promet sa 2019...
 

Duk

Beginner
Učlanjen(a)
12.08.2019.
Poruke
70
Pohvaljen
138
Pa piše u tekstu, povećanje 21.6% u odnosu na maj 2019, koji je bio rekordan.
 

PetarPetrovic

Intermediate
Učlanjen(a)
01.07.2018.
Poruke
264
Pohvaljen
524
Ako sam dobro shvatio i izračunao, porez na stan koji košta preko 200 000 eura: na svakih dodatnih 100 000 eura plaćaš 1000 eura poreza (1%). Na stan koji košta više od 400 000 eura na svakih dodatnih100 000 eura plaćaš 2000 eura poreza (2%)...ako cene stanova nastave da rastu i dinar devalvira svi ćemo plaćati 2% poreza od vrednosti nekretnine. :shock:
 

molder

Intermediate
Učlanjen(a)
30.11.2007.
Poruke
327
Pohvaljen
686
Nastavlja se spin masinerija, danas su hvalospevi o Batajnici na par portala. Oaza za mlade parove nadomak grada, samo 1200e kvadrat. Cena prava sitnica za naš standard.
 

Dzangrizalo

Intermediate
Učlanjen(a)
24.10.2018.
Poruke
290
Pohvaljen
505
[url=http://beobuild.rs/forum/viewtopic.php?p=858255#p858255:2h58vebv je napisao(la):
molder » Sre Jun 16, 2021 1:19 pm[/url]":2h58vebv]Nastavlja se spin masinerija, danas su hvalospevi o Batajnici na par portala. Oaza za mlade parove nadomak grada, samo 1200e kvadrat. Cena prava sitnica za naš standard.
a za to vreme iz frižidera iskače reklama za ratu od 499€ u BgH2O
 

unedfined

Higher intermediate
Učlanjen(a)
13.09.2017.
Poruke
1.139
Pohvaljen
1.714
Euribor je nezavistan od Fed-ovog rejta. Dok ECB ne kaže da Euribor ide gore cene sigurno nastavljaju da jure.
 
Vrh